KİRACI NASIL ÇIKARILIR? KİRACININ TAHLİYESİ VE SÜREÇ

Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesine taraf olan mal sahibinin belirli hukuki nedenlere dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep etmesi sürecidir. Bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını korumaya yönelik yasal çerçevede yürütülür. Kiracının tahliyesi her durumda mahkeme kararı ya da geçerli yazılı tahliye beyanları ile mümkündür.

Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda öngörülen bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Tahliye, yalnızca tek taraflı iradeyle değil; haklı nedenlerin, yazılı bildirimlerin ve/veya mahkeme kararının varlığıyla geçerlilik kazanır. Tahliye süreci genellikle yazılı ihtar, dava yoluyla tahliye talebi ve mahkeme kararı gibi aşamalardan oluşur. Kiracının kendiliğinden çıkmaması hâlinde icra müdürlükleri aracılığıyla zorla tahliye işlemi de gündeme gelebilir. Bu yazımızda, kiracının tahliyesine ilişkin genel hukuki çerçeve, süreçte izlenmesi gereken yollar, tarafların hak ve yükümlülükleri ile uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. Keyifli okumalar dileriz.

KİRACININ TAHLİYESİ NEDİR?

Kiracının tahliyesi, kiracının kiralanan taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılması sürecidir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi, her iki tarafa da belirli hak ve yükümlülükler getirir. Bazı durumlarda, ev sahibi kiracıyı tahliye etmek isteyebilir. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde tarafların haklarını teminat altına alacak şekilde düzenlenmiştir.

Kiracının tahliyesi, çeşitli nedenlere dayanarak gerçekleştirilebilir. En yaygın tahliye nedenleri arasında kira borcunun ödenmemesi, ev sahibinin kendisi veya bir yakını için konut ihtiyacı, kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye taahhüdü verilmesi ve mülkün izinsiz kullanımı yer alır. Ev sahibi kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz. Tahliye sürecinin hukuka uygun ilerlemesi, tarafların hak kaybına uğramaması açısından oldukça önemlidir.

KİRACI HANGİ DURUMLARDA ÇIKARILABİLİR?

Kiracının tahliye edilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen yasal çerçevede gerçekleştirilir. Ev sahipleri, kiracıyı ancak haklı nedenlerin varlığı halinde tahliye edebilir. Ev sahibinin kiracıyı keyfi şekilde tahliyesi mümkün değildir. Kiracının tahliye edilmesine sebep olabilecek durumlar şu şekilde sıralanabilir:

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname göndererek ödeme yapmasını talep edebilir. 1 ay içinde ödeme yapılmazsa tahliye süreci başlatılabilir. Ödeme yapılmış olsa bile kira ödemesinin gecikmesi sebebiyle bir yılda 2 kere ihtarname alan kiracıya karşı, ev sahibinin tahliye davası açma hakkı vardır. Dolayısıyla kira ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür.

Sözleşme İhlali

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uymazsa, tahliye süreci gündeme gelir. Örneğin, mülkün izinsiz şekilde başkasına kiralanması, iş yeri olarak kullanılmaması gereken bir konutun iş yeri haline getirilmesi veya taşınmaza zarar verilmesi gibi durumlar sözleşme ihlali sayılır. Ev sahibi bu durumda kiracıdan tahliye talep edebilir.

Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ederse, bu taahhüt geçerlidir. Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı belirttiği tarihte evi tahliye etmek yükümlülüğü altındadır. Ev sahibi, kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

Ev Sahibinin Konut veya İş Yeri İhtiyacı

Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta veya iş yerine ihtiyaç duyuyorsa, kira sözleşmesi sona erdiğinde mahkeme yoluyla tahliye talep edebilir. Bu gerekçeyle tahliye edilen taşınmaz, üç yıl boyunca başka birine kiralanamaz.

Mülkün Yeniden İnşası veya Esaslı Onarım Gereksinimi

Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya büyük bir tadilat geçirmesi gerekiyorsa, kiracının tahliyesi mümkündür. Bu durumda ev sahibi, kiracıya tahliye davası açarak tahliyeye ilişkin mahkeme kararı almalıdır.

Kira Süresinin Sona Ermesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ev sahibi sözleşme süresi dolduktan sonra kiracıyı çıkarmak istiyorsa, geçerli bir tahliye nedeni göstermelidir. Süresiz sözleşmelerde ise ev sahibi, 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz. 10 yılın sonunda fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

KİRACIYI ÇIKARMA YOLLARI NELERDİR?

Kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahipleri, hukuki çerçevede hareket etmek zorundadır. Kiracının tahliyesi için izlenebilecek yollar şu şekilde sıralanabilir:

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracı, kira süresi içinde belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı, belirtilen tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi icra yoluyla veya mahkeme kararıyla tahliye işlemini başlatabilir.

 İcra Yoluyla Tahliye (Ödenmeyen Kira Borcu Nedeniyle)

Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi icra müdürlüğü aracılığıyla bir ödeme emri gönderebilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 ay içinde borç ödenmezse, ev sahibi icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Tahliye Davası Açma (Mahkeme Yoluyla Tahliye)

Ev sahibi, belirli nedenlere dayanarak doğrudan mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Bu nedenler, ev sahibinin veya bir yakınının konut ihtiyacı nedeniyle, mülkün yeniden inşası veya esaslı onarım ihtiyacı nedeniyle, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle (izinsiz alt kiralama, mülke zarar verme) tahliye talebiyle mahkemeye başvurulabilir.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’na göre, 10 yıl boyunca aynı mülkü kullanan kiracı, herhangi bir gerekçe göstermeye gerek kalmadan ev sahibi tarafından tahliye edilebilir. Bunun için, ev sahibinin kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması gereklidir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Belirli süreli kira sözleşmeleri süresi dolduğunda, ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa, haklı bir tahliye nedeni öne sürerek tahliye talep edebilir. Süresiz sözleşmelerde ise ev sahibi ancak 10 yıllık sürenin dolmasıyla tahliye talebinde bulunabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERMESİ VE KİRACININ TAHLİYESİ

Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri farklı şekillerde sona erer ve kiracının tahliyesi için ev sahibinin belirli şartları yerine getirmesi gereklidir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduğunda kiracı tahliye edilmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi, sürenin bitimiyle kiracıyı tahliye etmek isterse, yalnızca şu şartların varlığı halinde tahliye talebinde bulunabilir:

• Ev sahibinin kendisi veya bir yakınının konut ihtiyacı varsa,
• Taşınmazın yeniden inşası veya kapsamlı tadilat yapılacaksa,
• Kiracı sözleşme şartlarına aykırı hareket etmişse (kira borcunu ödememiş veya mülke zarar vermişse)

Bu durumlarda, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye talep edebilir. Aksi halde, kira sözleşmesi her yıl otomatik olarak yenilenmeye devam eder.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracının tahliyesi için ev sahibinin yasal bir tahliye sebebine dayanması gerekir. Ev sahibi, sözleşmeyi sona erdirmek için kira yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirime rağmen kiracı çıkmak istemezse, tahliye için hukuki süreç başlatılması gerekir.

10 Yılını Dolduran Kiracıların Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kiracı aynı konutta 10 yıl boyunca kesintisiz oturduysa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden kiracıyı tahliye edebilir. Ev sahibi bunun için kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu süre sonunda çıkmazsa, ev sahibi dava açarak tahliye sürecini tamamlayabilir.

Kira sözleşmesi sona erse bile, ev sahibinin doğrudan tahliye hakkı bulunmaz. Kiracının tahliyesi için kanunda belirtilen haklı gerekçelerden birine dayanarak sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekir.

KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahibi için ciddi bir sorundur ve yasal olarak tahliye sebebi sayılır. Fakat, ev sahibinin doğrudan kiracıyı çıkarması mümkün değildir. Hukuki süreç, genellikle ihtarname gönderme, icra takibi başlatma ve mahkemeye başvurma aşamalarından oluşur.

1)      Kiracıya İhtarname Gönderme

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. Bu ihtarnamede, kiracıya belirli bir süre içinde borcunu ödemesi gerektiği bildirilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre:

• Kiracıya 30 gün süre verilmelidir.
• İhtarname yazılı olmalı ve noter, taahhütlü posta ile gönderilmelidir.
• Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi tahliye sürecini başlatabilir.

Kiracı bir kira yılı içinde iki kez ihtar almışsa, kira süresi sonunda ev sahibi tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.

2)      İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kiracı ihtarnameye rağmen borcunu ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir. Bu işlem için:

• İcra müdürlüğüne başvurularak ödeme emri düzenlenir.
• Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
• Ödeme süresi içinde borç ödenmezse, 30 gün içinde tahliye talep edilebilir.

Bu süreçte, kiracı borcunu öderse tahliye engellenebilir. Ancak ödememeye devam ederse, icra mahkemesi kararıyla tahliye edilebilir.

3)      Mahkeme Yoluyla Tahliye Davası Açma

Ev sahibi, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı doğrudan tahliye davası da açabilir. Bu dava genellikle:

• Kiracının ödememe alışkanlığı olması,
• Kira borcunu sürekli geciktirmesi,
• İcra takibine rağmen ödeme yapmaması durumlarında açılır.

Mahkeme sürecinde, ev sahibinin kira sözleşmesini, ihtarnameleri ve icra belgelerini delil olarak sunması gerekir. Mahkeme kararının ardından icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

KİRACIYA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDENİYLE TAHLİYESİ

Kiracının tahliye edilmesinin en hızlı ve kesin yollarından biri tahliye taahhütnamesi ile tahliyedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı kabul ettiğini yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Ancak, bu taahhütnamenin geçerli olması için bazı hukuki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirlenen bir tarihte boşaltacağına dair kendi isteğiyle yazılı olarak verdiği bir beyandır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiracı tarafından imzalanmış olması, kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olması,  belirli bir tahliye tarihi içermesi ve el yazısı veya noter onaylı olması gerekmektedir. Bu şartlar sağlanmazsa, mahkeme tahliye taahhütnamesini geçersiz kabul edebilir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, ev sahibi süreci takip ederek tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak icra yoluyla tahliye talep edebilir. Kiracı itiraz etmezse, icra müdürlüğü tahliye işlemini başlatır. Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen çıkmak istemez ve itiraz ederse, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci, diğer tahliye yollarına göre daha hızlı ilerler.

EV SAHİBİNİN İHTİYACI SEBEBİYLE KİRACIYI TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasına göre; ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacına dayanarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Fakat bu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması şarttır. Yani, ev sahibinin başka bir konut alternatifi bulunmamalı ve ihtiyaç geçici nitelikte olmamalıdır. Yargıtay’ın kararları da ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması yönündedir:

“K2’nın oğlu için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılacağı bildirilmiştir. Ancak davacı tarafından keşide olunan ihtarnamede gerçek amacın kira parasını artırmaya yönelik olduğu açıkça anlaşılmaktatır. Zira ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimini ihtiva eden ihtarnamede istenilen kira bedelinin kabul edilmesi halinde kira sözleşmesinin yenileneceği aksi halde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağının bildirilmesi halinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemez. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”

(Yargıtay Kararı- 6. HD., E. 2008/2310 K. 2008/4680 T. 14.04.2008)

Ev sahibi, bu gerekçeyle kiracıyı tahliye etmek istiyorsa öncelikle yazılı bir ihtar çekerek durumu kiracıya bildirmelidir. Bu bildiride, konutun kim tarafından hangi sebeple kullanılacağı açıkça belirtilmeli ve kiracıya taşınmazı boşaltması için uygun süre verilmelidir. Kiracı bu bildirime rağmen taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibi kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Mahkeme, davada ev sahibinin konut ihtiyacını değerlendirir ve ihtiyacın gerçek olduğuna kanaat getirirse, kiracının tahliyesine karar verebilir. Dikkat edilmesi gereken husus ise ev sahibinin, tahliye edilen konutu bir başkasına kiralayamaması ya da amacı dışında kullanamamasıdır. Ev sahibi taşınmazı bu sebeple tahliye ettirdikten sonra 3 yıl geçmeden başkasına kiraya verirse, eski kiracı, önceki kira sözleşmesine dayanarak tazminat talebinde bulunabilir.

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACININ TAHLİYESİ

Yeni ev sahibi, sadece kira sözleşmesinin tarafının değişmiş olması sebebiyle tahliye talep edemez, yeni ev sahibi kira sözleşmesi ile bağlıdır. Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları, ebeveynleri veya kardeşi için evin gerektiğini kanıtlayarak, ev satın alındıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra, ev sahibi 6 ay içerisinde tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir. Bu ihtiyaç samimi, zorunlu ve gereklilik arz eden bir durum olmalıdır.

Ev sahibi, ilk 1 ay içinde ihtarname göndermediği takdirde kiracıyı tahliye edemez. Bu nedenle, ihtarnamenin gönderim süresi oldukça önemlidir. Yeni ev sahibi, edinim tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir. Ayrıca, kiracıyı tahliye etmek için sözleşme bitimini bekleyebilir ve sözleşme süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde dava açabilir.

KİRACI EVE ZARAR VERİYORSA NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde, kiracının kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanması gerektiği düzenlenmiştir. Kiracı, kiralanan taşınmazı tahrip ederse ya da sözleşmeye aykırı olarak kullanırsa, ev sahibi bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirebilir ve kiracının sorumluluklarını yerine getirmesini talep edebilir. Bu bildirim, “ihtarname” olarak yapılabilir ve kiracıya zararlarını onarması için belirli bir süre verilir.

Kiracı bu süre içinde hasarı gidermezse, Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi uyarınca ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için yasal süreç başlatabilir. Bu durumda, ev sahibi, kiracının davranışlarını ve verdiği zararı mahkemeye sunarak tahliye davası açabilir. Mahkeme, kiracının zarara sebep olup olmadığını ve taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmeye aykırı davranıp davranmadığını göz önüne alarak tahliye kararı verebilir.

Aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi gereği, kiracının kasıtlı veya ağır ihmali nedeniyle taşınmaza zarar vermesi durumunda, kiracı sebep olduğu maddi zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Bu durumda, ev sahibi hem zararların tazmin edilmesini hem de kiracının tahliyesini talep edebilir.

KOMŞULARINA ZARAR VEREN KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının, yalnızca taşınmaza değil, komşularına da rahatsızlık ve zarar vermesi, kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesine yol açar. Kiracının komşularına zarar vermesi, komşuların       ve ev sahibinin haklarının ihlaline neden olur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde, kiracının kiralanan taşınmazı iyi niyetle ve sözleşmeye uygun bir şekilde kullanması gerektiği belirtilmiştir. Kiracı, komşularına zarar vererek taşınmazı kötüye kullanıyorsa komşularına zarar veren kiracı, taşınmazın kullanımını bozarak çevreye zarar verdiği için ev sahibi bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirebilir. Bu bildirimde, kiracının davranışlarının düzeltilmesi veya zararın giderilmesi talep edilir.

Kiracı, komşularına verdiği zararı gidermiyor ve uyarılara rağmen davranışlarını değiştirmiyorsa, ev sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi uyarınca tahliye davası açabilir. Bu maddede, kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanmasının ev sahibinin tahliye talebini haklı kılacağı belirtilmiştir. Komşulara verilen zarar, bu ihlalin bir parçası olabilir ve ev sahibi bu durumu mahkemeye taşıyarak kiracıyı tahliye ettirebilir.

TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?

Tahliye davası, kiracının sözleşmeye aykırı davranması veya belirli bir süre sonunda kiralanan taşınmazdan çıkmaması durumunda ev sahibinin başvurduğu hukuki bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’na göre, tahliye davası açılabilmesi için yasalarla belirlenmiş yollar izlenmelidir.

Tahliye davası açmak için öncelik, kiracıyı yazılı olarak ihtarname ile uyarmaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi gereği, kiracının tahliyesi için ev sahibi, kiracıya belirli bir süre tanıyarak yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, kiracıya kiralanan taşınmazı terk etmesi gerektiği belirtilir. Kiracı, bu uyarıya rağmen taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvuru yapmasıyla başlar. Mahkemeye başvuru için ev sahibinin, kiracının taşınmazı terk etmesi gerektiğini belirten dilekçe hazırlaması gereklidir. Dilekçede, kiracının kira sözleşmesini ihlal ettiği, kira bedelini ödemediği veya sözleşmede belirlenen süreyi aşarak taşınmazda kalmaya devam ettiği gibi sebepler açıkça belirtilmelidir. Mahkemeye başvurduktan sonra, tahliye davası açılmış olur.

Dava süreci, mahkeme tarafından inceleme ve delillerin değerlendirilmesiyle devam eder. Mahkeme, kiracının savunmasını dinler ve taraflar arasında yapılan sözleşmeyi, kiracının ihlalleri ve ödenmeyen kira bedelleri gibi unsurları dikkate alır. Eğer kiracının tahliyesi yönünde karar verilirse, mahkeme kararıyla birlikte kiracının taşınmazdan çıkması gerekmektedir..

İHTARNAME İLE KİRACI ÇIKARILABİLİR Mİ?

İhtarname, kiracıyı tahliye etmek için başvurulabilecek önemli adımlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı ile yapılan kira sözleşmesinin ihlali durumunda ev sahibi, kiracıyı tahliye ettirebilmek için yazılı bir ihtarname göndererek, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir. İhtarname yalnızca kiracının tahliyesi için bir ön adım olup, doğrudan tahliye işlemi başlatmaz. İhtarname, kiracıya yasal olarak bildirimde bulunmak ve ihlali düzeltmesi için süre tanımak amacıyla kullanılır.

İhtarname, ev sahibi tarafından kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, kira bedelini ödememesi veya taşınmazı kötüye kullanması gibi durumlar için gönderilebilir. İhtarname ile kiracıya belirli bir süre tanınarak, kira bedelini ödemesi veya taşınmazı boşaltması istenebilir. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtarname gönderen ev sahibi, iki ihtarnameye dayanarak tahliye davası açabilir. İki ihtarnamenin de haklı olması zorunludur. Yargıtay kararları da bu yöndedir:

“Olayımıza gelince; Davacıların murisi ile davalı arasında 01/01/1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiş, kira sözleşmesinde “kiranın aylık ödeneceği” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir ve sözleşmedeki ödemeye ilişkin bu hüküm tarafları bağlar. Davacının 11/03/2011 tarihinde keşide ettiği ihtar haklı ise de 14/04/2011 tarihinde keşide edilip ve 18/04/2011 tarihinde tebliğ edilen ihtarda 2011 yılı nisan ayı kirası istenmiş olup, kira sözleşmesinde ödeme şekli olarak kiraların aylık ödeneceği belirtilmiş olduğundan Borçlar Kanunu’nun 287/2.maddesi gereğince 2011 yılı nisan ayı kira parasının nisan ayı sonunda ödenmesi gerektiğinden çekilen bu ikinci ihtarın haklı olduğundan söz edilemez. Bu durumda iki haklı ihtar şartı gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

(Yargıtay Kararı- 6. HD., E. 2012/12353 K. 2012/14803 T. 14.11.2012)

TAHLİYE DAVASI ÖNCESİ ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ

7445 sayılı Kanun ile kiracı tahliyesi sürecine ilişkin önemli bir değişiklik getirilmiştir. 01.09.2023 tarihinden itibaren tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu kapsamda, dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Eğer arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılırsa, mahkeme başvuruyu usul yönünden reddedecektir. Zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak düzenlendiğinden, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekmektedir.

TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davaları, kiracının taşınmazı boşaltması amacıyla açılan davalardır ve bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin ihlali, kira bedelinin ödenmemesi veya taşınmazın kötüye kullanılması gibi durumlarla ilgili uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerine başvurularak çözümlenir.

Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesi olup, kiracının tahliyesine ilişkin dava yetkili mahkemede açılmalıdır. Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde açılır.

KİRACI ÇIKARMAK NE KADAR SÜRER?

Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirmek amacıyla açtığı dava süreci genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında değişir. Bu süre, davada ileri sürülen tahliye gerekçesine bağlı olarak farklılık gösterir. Dava süresini etkileyebilecek faktörler arasında mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların anlaşmazlık durumları, delillerin toplanma süreci ve bilirkişi raporunun hazırlanması yer alır. Bu etkenler her davada farklılık gösterebilir ve tahliye davasının süresini etkileyebilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiracı Çıkarmanın En Kolay Yolu Nedir?

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu, eğer kiracı kira bedelini ödememesi, önce ihtarname gönderip iki haklı ihtarın ardından tahliye davası açmaktır. Kiracının tahliye taahhüdü imzaladığı durumda süreç daha hızlı ilerleyebilir. Kiracı evden çıkmayı kabul etmezse, mahkeme kararı gerekecektir. Kiracının tahliyesi tahliye sebebine, mevcut duruma, mahkeme sürecine bağlı olarak değişmektedir.

Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilirim?

Kiracı, kira bedelini ödemez, taşınmazı kötüye kullanır, sözleşme şartlarını ihlal ederse ev sahibi kiracıyı çıkarabilir. Ev sahibinin kiracıyı çıkarması için mutlaka haklı bir sebep bulunmalıdır. Aynı zamanda, ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle veya kiracının tahliye taahhüdü imzalaması durumunda da tahliye sağlanabilir.

Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapmam Gerekiyor?

Kiracı evden çıkmıyorsa, ev sahibi haklı sebebe dayanarak önce ihtarname göndermelidir, kiracı evi taliye etmezse ardından tahliye davası açarak mahkeme kararı almalıdır. Kiracı, mahkemenin tahliye kararıyla evden çıkmalıdır.

Evi Boşaltmayan Kiracıya Ne Yapılabilir?

Evi boşaltmayan kiracıya karşı, öncelikle ihtarname gönderilir, tahliye sağlanamıyorsa ev sahibi mahkemeye başvurarak dava açmalıdır. Mahkeme kararı ile evin tahliyesi gerekmektedir. Evi boşaltmayan kiracı ancak mahkeme kararıyla evden tahliye edilebilir.

Ev Sahibi Ben Oturacağım Diye Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?

Ev sahibi, “kendim oturacağım” diyerek kiracıyı çıkarmak istiyorsa, kira dönemi sonunda en az 1 ay önce yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimden sonra 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Mahkeme, gerçekten oturma ihtiyacı olup olmadığını değerlendirir. Dava süreci ortalama 6 ay ile 1,5 yıl sürebilir.

Mahkeme Kararına Rağmen Kiracı Evi Boşaltmazsa Ne Olur?

Mahkeme kararı ile kiracı tahliye edilmesi gereken tarihte çıkmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurur ve icra takibi başlatır. İcra işlemleri sonucunda kiracı zorla tahliye edilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Bir Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, kiralayanın evde oturma ihtiyacı gibi geçerli bir sebep bulunursa, tahliye taahhüdü imzalayarak veya mahkeme kararı ile tahliye edilebilir. Aynı zamanda, sözleşme süresi bitmişse ve kiracı yeni bir sözleşme yapmıyorsa, tahliye davası açılabilir.

Yeni Satın Alınan Dükkandan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yeni satın alınan bir dükkandaki kiracı, kira sözleşmesi devam ediyorsa, kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurulabilir. Kiracı, sözleşme bitmeden ev sahibi değişikliği nedeniyle çıkartılamaz; ancak, kiracının sözleşmeye aykırı davranması durumunda tahliye edilebilir.

Dükkan Sahibi Değişirse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Dükkan sahibi değiştiğinde, kiracının mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni mal sahibi eski sözleşmeye uymak zorundadır ancak dükkan sahibi, kiracıyı belirli şartlar altında tahliye edebilir.

Kiracı Kira Sözleşmesi Bitince Evi Boşaltmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, sözleşme şartlarına göre evi boşaltmak zorundadır. Yeni bir sözleşme yapmadığı takdirde, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Kiracıyı Çıkarmak İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mu?

Kiracıyı çıkarmadan önce, kira bedeli ödenmemişse veya sözleşme ihlal edilmişse, genellikle ihtarname göndermek zorunludur. İhtarname, kiracıya sözleşmeyi ihlal ettiği durumları bildirmek için gereklidir.

Kiracı Tahliye Taahhüdü İmzaladıysa Nasıl Çıkarılır?

Kiracı, tahliye taahhüdü imzaladığında, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltması gerekir. Kiracı taahhüde uymuyorsa, ev sahibi mahkeme başvurusu ile tahliye davası açabilir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesini İptal Edebilir Mi?

Kiracı, tahliye taahhüdünü yalnızca geçerli bir hukuki sebep sunarak iptal edebilir. Taahhüdün iptaline ilişkin talepler, mahkeme tarafından değerlendirilir.

Kiracı Mahkeme Kararı Olmadan Çıkarılabilir Mi?

Kiracı, mahkeme kararı olmadan evden çıkarılamaz. Ancak Ev sahibi, kiracıyı çıkarmak için tahliyeye ilişkin mahkeme kararı almalıdır.

Selin ERDUR