ÖNALIM DAVASI (ŞUFA HAKKI)

Önalım davası, Türk Medeni Kanunu tarafından bir paylı mülkiyetin paydaşlarına tanınan özel bir haktır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazın satılması halinde paydaşlara öncelikli bir satın alım hakkı tanımaktadır.

Paydaşlara özel olarak tanınmış bu hak ile söz konusu taşınmazdaki ortaklığın korunması sağlanır. Paydaşların haricinde bir 3.kişiye satılmasını, paydaşlara öncelikli bir hak tanıyarak engeller.

Önalım davasının, diğer bir adıyla şufa hakkının kullanılması için bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Koşullar yerine getirildiği takdirde paydaşlardan her biri belirlenmiş olan yasa süre içerisinde mahkeme aracılığıyla bu hakkın kullanabilmektedir. Bu yazımızda sizlere önalım davasını ve uygulama sürecini detaylı bir şekilde aktarmaya çalıştık, keyifli okumalar dileriz.

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?

Önalım, diğer bir adıyla şufa hakkı, kanundan ya da sözleşmeden doğan ve yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı, üzerinde kurulduğu taşınmazın satışı söz konusu olduğunda paydaşlara, o taşınmazın alıcısı olma yetkisini verir.

Önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulduğu an doğmaktadır. İlgili taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması ile bu hak kullanılabilir hale gelmektedir. Dolayısıyla bu hak yalnızca satış işlemi gerçekleştiğinde gündeme gelmektedir.

Önalım (şufa) hakkı yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır:

1. Yasal Önalım Hakkı:

Yasal önalım hakkı, diğer bir deyişle kanundan doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca, paylı mülkiyette paydaşlardan biri kendi payını tamamen ya da kısmen 3.kişiye sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilmektedir.

Paylı mülkiyete tabi malın satılması halinde diğer paydaşlar açacakları dava üzerine verilen kararla satılan bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma hakkına sahiplerdir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için yerine getirilmesi gereken koşullar ise şunlardır:

• Öncelikle bir paylı mülkiyet ilişkisi bulunmalıdır. Söz konusu taşınmaz bir arsa olabileceği gibi bir daire de olabilir. Ancak mutlaka paylı mülkiyete tabi olması gerekmektedir.
• Paydaşlardan birinin kendi payının tamamını ya da bir kısmını satması veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlemle üçüncü bir kişiye devretmesi Diğer bir deyişle, satışın paydaş olmayan birisine yapılmış olması gerekmektedir.
• Söz konusu taşınmazın fiilen taksim edilmemiş olması Yani, hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı belirlenmemiş olmalıdır.
• Önalım davasının açılması

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:

Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 237.maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı bir alacak hakkıdır ve yenilik doğuran bir haktır.

Bir sözleşme vasıtasıyla bir kimseye önalım hakkı tanınabilmektedir. Taşınmazın sahibi ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında bu sözleşme yapılabilir. İlgili sözleşme, yazılı bir şekilde yapılmalıdır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı kişisel bir haktır. Dolayısıyla yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edildiğinde artık 3.kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu şekilde taşınmazın yeni sahibini de bağlamaktadır. Tapu kütüğüne şerh verildikten sonra önalım hakkı yeni her malike karşı ileri sürülebilir. Ancak şerhin etkisi her halükârda 10 yıl geçmekle düşmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının koşulları şunlardır:

• Yasal unsurları tam bir önalım sözleşmesi bulunmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılabilen bu sözleşme mutlaka sözleşmenin taraflarını ve önalım konusu malı içermelidir.
• Söz konusu mal üzerindeki mülkiyet payının kısmen ya da tamamen satılması veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlemle devredilmesi gerekir.
• Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, 3. kişi aleyhine önalım davası açmalıdır.

ÖNALIM HAKKININ HUKUKİ DAYANAĞI

Önalım hakkı hem kanuni düzenlemeler aracılığıyla hem de sözleşmeler aracılığıyla tesis edilebilmektedir. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını kısmen ya da tamamen satması halinde diğer paydaşlar dava açmak suretiyle önalım hakkını kullanabilirler. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise, taşınmazın maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında bir önalım sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’nun 237.maddesi ve devamındaki düzenlemelere göre şekillenmektedir. Taşınmazın sahibi ile lehine önalım hakkı tesis edilecek kişi arasında yapılan bu sözleşme ile taşınmazın satılması halinde bu kişiye öncelikli olarak satın alım hakkı tanınmaktadır.

ŞUFA HAKKININ KULLANMA ŞARTLARI

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazların paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli olarak satın alma hakkı veren özel bir haktır. Şufa hakkının kullanılması için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar:

1. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.
2. Taşınmazdaki payın, paydaşlar haricinde üçüncü bir kişiye satılması gerekmektedir.
3. Önalım davasının açılması gerekmektedir.

Önalım yani şufa hakkı, dava yoluyla kullanılan bir haktır. İlgili satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde bu hak kullanılmalıdır. Eğer bir satış bildirimi yapılmamışsa, satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır. Bu süreler, hak düşürücüdür.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ise sözleşmenin yasal unsurlarını haiz olması ve yazılı bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bu önalım hakkında da bir satış işlemi gerçekleşmeli ve önalım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır. Belirtmek gerekir ki, sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilebilir ve şerhin etkisi 10 yıl geçmekle düşmektedir.

ÖNALIM HAKKI KİMLERE AİTTİR?

Yasal önalım hakkı sahipleri:

• Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlara tanınan bir haktır. Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin kendi payının bir kısmını ya da tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkına sahip olmaktadır.
• Yasal önalım hakkı, paya bağlı bir haktır. Dolayısıyla pay devredildiğinde bu hak yeni paydaşa geçer. Yasal önalım hakkı, paydan bağımsız bir şekilde devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da intikal etmez.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı sahipleri:

• Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın sahibi ile lehine önalım hakkı tesis edilen kişi arasında bir sözleşme düzenlendiğinde gündeme gelir. Sözleşmedeki kişiye öncelikli bir satın alım yetkisi tanır.

ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?

Önalım hakkının kullanılması için:

• Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu olmalı,
• Söz konusu taşınmazın paylı mülkiyette yer alan paydaşlar dışında üçüncü bir kimseye satılmış olması ya da satışa eşdeğer işlemin gerçekleştirilmiş olması
• Taşınmaz üzerinde fiilen taksim yapılmamış olması,
• Son olarak önalım hakkının kullanılması için dava açılması

Önalım hakkı, dava açılarak kullanılır. İlgili taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak bir dava ile önalım hakkı sahibi, bu hakkını kullanmak istediğini açıkça belirtmeli ve gerekli evrakı eklemelidir.

Satışın noter ile bildirilmesinden itibaren paydaşlar, 3 ay içinde bu haklarını kullanmalıdırlar. Eğer satış işlemi bildirilmemişse, her halükârda 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşmektedir.

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI DAVASI NEDİR?

Önalım hakkı davası, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın almasını sağlayan davadır. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesinde belirtildiği üzere önalım hakkı dava açılarak kullanılmaktadır.

Önalım hakkı davasının açılması için kanunda öngörülmüş olan sürelere dikkat edilmelidir. Satış işleminin noter ile bildirilmesinden itibaren 3 aylık ve her halükarda 2 yıllık bu sürelere dikkat edilerek davanın açılması gerekmektedir.

ÖNALIM DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Önalım hakkı davalarında görevli mahkemeler, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu sebeple önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi ilgili taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır.

ÖNALIM DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Önalım hakkı davasının kime karşı açılacağı, önalım hakkını türüne göre değişkenlik göstermektedir. Kanundan doğan önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkında davanın kime karşı açılacağı şu şekildedir:

1. Kanundan doğan önalım hakkı durumunda:

Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyette yer alan paydaşlara tanınmış bir haktır. Bu durumda önalım hakkı davası payın satıldığı 3.kişiye karşı açılmaktadır. Dikkat edilmesi gereken husus, davanın payını satan paydaşa karşı değil, satın alan 3.kişiye karşı açılması gerektiğidir. Dava doğrudan alıcıya yöneltilir.

2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı durumunda:

Taşınmazın sahibi ile bir kişi arasında yapılan sözleşme uyarınca sözleşmenin tarafı olan kişiye önalım hakkı tanınabilmektedir. Bu durumda, önalım hakkı sözleşmenin taraflarını bağlayacağı için dava, taşınmazı satan kişiye karşı açılmalıdır. Ancak önalım hakkı tapuya şerh edilebilmektedir. Tapuya şerh edilen halde önalım hakkı davası, taşınmazı satın alan 3.kişiye karşı açılmaktadır.

ÖNALIM DAVASI AÇMA SÜRESİ VE ZAMANAŞIMI

Önalım hakkının kullanılması için açılacak olan dava açısından kanunda belirli süreler öngörülmüştür.

• kişiye satışın gerçekleşmesinin ardından bu atış işlemi diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmektedir. Tarafına satış bildirimi yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi paydaş, 3 ay içinde dava açmalıdır.
• Söz konusu satış işlemi önalım hakkı sahibine bildirilmemişse dava, 2 yıl içinde açılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, hakim tarafından resen dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla, bir hak kaybının yaşanmaması adına önalım hakkı davasının açılmasında sürelere dikkat edilmelidir.

ÖNALIM DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR

Önalım davası açarken ya da dava sürecinde önalım hakkı sahibi mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilmektedir. Nitekim, önalım davası sürecinde dava konusu payın 3.bir kişiye satılması söz konusu olabilir. Bunu engellemek ve hakkını korumak için davacı, ihtiyati tedbir talep edebilmelidir. İhtiyati tedbir ile söz konusu taşınmaz payına tedbir konulur ve dava sonuçlanıncaya kadar bu payın 3.kişilere devri engellenir.

Ancak ihtiyati tedbir talep eden davacının haksız çıkması halinde diğer tarafın karşılaşabileceği zararları karşılamak için teminat göstermesi gerekebilir. İhtiyati tedbir talebinin kesin bir delile dayandığı veya durum ve koşulların gerektirdiği hallerde mahkeme, davacıdan teminat alınmamasına karar verebilir.

İhtiyati tedbir kararına davalı tarafın itiraz hakkı bulunmaktadır. Eğer davalı taraf dinlenmeden tedbir kararı alınmışsa davalı, tedbir kararına itiraz edebilmektedir. Karşı tarafın hazır bulunmadığı hallerde de itiraz edilmesi mümkündür. Bu itiraz, tedbirin uygulanmasından itibaren 1 hafta içinde yapılmalıdır. Davalı tarafın hazır bulunmadığı halde ise itiraz, tedbirin uygulanmasına ilişkin tutanağın tebliğinden itibaren 1 hafta içinde yapılmalıdır.

ÖNALIM DAVASINDA İSPAT YÜKÜ VE DELİLLER

Önalım hakkı davasında taraflar iddialarını ispatlamak için bazı deliller kullanabilmektedir. İddiada bulunan taraf, iddiasını ispatlamakla yükümlü olduğundan davacı, önalım hakkına sahip olduğunu ispat etmelidir. Davacı, iddiasını ispatlarken şu delillere başvurabilir:

• Tapu kayıtları
• Tanık beyanları
• Bilirkişi raporları
• Yemin tutanakları
• Fotoğraflar
• Topoğrafik haritalar

ÖNALIM HAKKI FERAGAT EDİLEBİLİR Mİ?

Önalım hakkından belirli şartlar dahilinde feragat edilebilmektedir. Bu genel feragat veya belirli bir satışa ilişkin feragat olabilir:

1. Genel feragat: Genel feragat halinde önalım hakkı sahibi, bu hakkından tamamen vazgeçmektedir. Bu feragatin gerçekleştirilmesi için resmî şekilde yapılmış olması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir.
2. Belirli bir satışa ilişkin feragat: Belirli bir satışa ilişkin feragat halinde önalım hakkı sahibi, spesifik bir satış işlemine ilişkin olarak hakkını kullanmayacağını belirtir. Bu feragatin yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup, resmî şekil zorunlu değildir. Genel feragatte olduğu gibi tapuya şerh verilmesi gerekmemektedir. Ancak ispat edilmesi açısından noterde yapılmasının önemli olduğunu belirtmek gerekir.

ÖNALIM KARARI VE SONUÇLARI

Önalım hakkı davasının sonucunda verilecek olan karar yenilik doğurucu niteliktedir. Verilen kararın kesinleşmesi ile birlikte söz konusu mülkiyet önalım hakkı sahibine kendiliğinden geçmektedir. Ayrıca mülkiyetin devrine yönelik bir işlem yapılması gerekmez.

Önalım kararın sonuçları:

• Dava konusu mülkiyet, önalım hakkı sahibine geçmektedir. Mahkeme kararıyla kendiliğinden mülkiyet intikal eder.
• Mülkiyet hakkı mahkeme kararıyla intikal etse de önalım hakkı sahibi tapu sicilinde kendi adına tescil yapılmasını talep edebilmektedir.
• Mülkiyeti kazanan önalım hakkı sahibi, satış bedeli ile tapu giderlerini ödemekle yükümlü olur. Bu ödeme, mahkeme tarafından belirlenen süre içinde yapılır. Ödeme yapılmadığı takdirde mülkiyet intikal etmez.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER

Belirli hallerde önalım hakkı kullanılamamaktadır. Bu haller aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

1. 1. Paydaşlar arasında yapılan satışlar: Paydaşlardan birinin kendi payını diğer bir paydaşa satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamamaktadır.
2. Bağışlama: Paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye bağışladığı hallerde önalım hakkı kullanılamaz.
3. Miras: Payın, miras yoluyla intikal ettiği hallerde önalım hakkı söz konusu olamaz.
4. Cebri icra yoluyla yapılan satışlar: Payın, icra yoluyla satışının gerçekleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
5. Önalım hakkından feragat edilmesi: Önalım hakkı sahibi, belirli koşullar dahilinde hakkından feragat ettiğinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
6. Fiili taksim hali: Paydaşlar arasında taşınmaz fiili olarak bölüştürüldüğünde önalım hakkı kullanılamaz.
7. Elbirliği mülkiyeti halinde: Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
8. Taşınmaz satış vaadi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tapuda Önalım Hakkı Nedir?

Tapuda önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin kendi payını 3.bir kişiye satması halinde diğer paydaşların sahip olduğu öncelikli satın ala hakkıdır. Önalım hakkı, söz konusu taşınmazın mülkiyet yapısının korunmasını sağlamaktadır.

Önalım Hakkı Nedir Örnek?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını 3.bir kişiye satması halinde diğer paydaşların sahip olduğu öncelikli satın alım hakkıdır. Kanundan doğan önalım hakkının yanı sıra sözleşmeden doğan önalım hakkı da mevcuttur. Sözleşmeden doğan önalım hakkında, taşınmazın maliki ile belirli bir kişi arasında yapılan sözleşme uyarınca, o kişiye taşınmazın satışı halinde öncelikle satın alma hakkı tanınır.

Kanundan doğan önalım hakkında örneğin, iki paydaşın bulunduğu bir arsada, paydaşlardan biri kendi payını paydaş olmayan 3.bir kişiye satmak istediğinde diğer paydaşın önalım hakkı devreye girer. Bu şekilde diğer paydaş açacağı dava ile payı öncelikli olarak satın alır.

Hissedar Kendi Payını Satabilir Mi?

Hissedarlar kendi paylarını istedikleri kişilere satabilirler. Hisseli bir tapuda, her hissedar kendi payını diğer hissedarların rızası olmadan satabilir. Ancak bu halde diğer hissedarların önalım hakkı devreye girebilir. Bu sebeple, kendi payını dışarıdan bir 3.kişiye satacak olan hissedarın diğer paydaşları bu satıştan haberdar etmesi ve önalım hakkını kullanma süresini beklemesi önem arz etmektedir.

Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Kalktı Mı?

Hisseli tapuda önalım hakkı kaldırılmamıştır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını 3.bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların önalım hakkı bulunmaktadır. Ancak fiili taksim gibi bazı hallerde önalım hakkı kullanılamayabilir.

Önalım Davası Sonucunda Ne Olur?

Önalım davası sonucunda dava, önalım hakkı sahibinin lehine sonuçlanırsa söz konusu payın mülkiyeti önalım hakkı sahibi paydaşa intikal eder. Mahkeme kararıyla birlikte mülkiyet, kendiliğinden intikal eder. Ancak, önalım hakkı sahibi tapu sicilinde söz konusu payın kendi adına tescilini talep edebilmektedir. Dava sonucunda önalım hakkı sahibi, payın bedelini ve tapu giderlerini ödemekle yükümlü olur. Aksi takdirde mülkiyet önalım hakkı sahibine intikal etmez.

Önalım İhtarını Kim Çeker?

Önalım hakkının kullanılması için payını satan paydaş ya da satın alan kişi, diğer paydaşlara bu satılı noter aracılığıyla bildirmelidir. Noter aracılığıyla yapılan bu bildirimden önalım hakkı süresi açısından önem arz etmektedir.

Önalım Davası Nasıl Engellenir?

Önalım hakkının kullanılamayacağı bazı haller söz konusu olsa da bu hakkın kullanımının engellenmesi için özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Önalım hakkı sahibinin bu hakkından feragat etmesi, cebri icra yoluyla yapılan satışlar, bağışlama veya takas gibi satış dışı gerçekleştirilen devirler, paydaşlar arasında yapılan satışlar söz konusu olduğu hallerde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Önalım hakkının kullanılması için kanunda belirli süreler öngörülmüştür. Bunlar:

• Yapılan satış işlemi, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse önalım hakkı sahibi 3 ay içinde bu hakkını dava açarak kullanmalıdır.
• Eğer yapılan satış işlemi hiç bildirilmemişse önalım hakkını kullanma süresi 2 yıldır. 2 yıllık süre, satışın yapıldığı tarihte itibaren başlar.

Önalım Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Önalım bedeli, öncelikli olarak tapu kayıtlarında belirtilen satış bedeli esas alınarak hesaplanır. Ancak taraflar kendi aralarında farklı bir bedel belirlemişlerse bu durum kanıtlanırsa hesaplamada dikkate alınabilir. Önalım bedeli, satış bedeline ek olarak satış masraflarını ve diğer tapu giderlerini de kapsamaktadır.

Önalım Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Önalım hakkı davasında arabuluculuk zorunlu tutulmamıştır. Ancak taraflar, dava açmadan önce arabulucuya başvurabilirler. Dolayısıyla, önalım hakkı davasında arabuluculuk isteğe bağlıdır.

Önalım Davasında Depo Kararı Ne Zaman Verilir?

Önalım hakkı davasında, önalım hakkı sahibi payın satış bedeli ile diğer masraf ve harçları yani önalım bedelini depo etmelidir. Davacı, bu bedeli mahkemenin belirdiği süre içinde depo etmelidir. Ön inceleme duruşmasında ya da temsil zaptında söz konusu süre davacıya bildirilir.

Satıştan Önce Önalım İhtarı Çekilir Mi?

Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlardan birinin kendi payını 3.bir kişiye satması gerekmektedir. Dolayısıyla, satış işlemi gerçekleşmeden önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Satış işlemi gerçekleştikten sonra payını satan paydaş ya da satın alan kişi tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılması gerekmektedir. Bu bildirim ile önalım hakkının kullanılabilmesi için 3 aylık hak düşürücü süre başlayacaktır.

Tapuda Satış Bedelini Az Göstermek Suç Mu?

Tapuda satış bedelinin az göstermesi halinde kişi, bazı idari yaptırımlarla karşılaşabilmektedir. Kişi hakkında vergi ziyaı cezası uygulanabileceği gibi, eksik ödenen tapu harçları da tahsil edilmektedir. Pay satışlarında tapu müdürlüğüne düşük satış bedeli beyan edilerek daha az tapu harcı ödenmektedir. Ancak kişi, vergi ve sigorta sorunları ile karşılaşabilmektedir.

Tapuda Satış Bedelini Yüksek Göstermek Suç Mu?

Tapuda satış bedelinin yüksek gösterilmesi halinde bedelin gerçeği yansıtmaması bazı sorunlara yol açabilmektedir. Satış bedelinin yüksek gösterilmesi, tapu harcının daha yüksek ödenmesine sebep olur. Ancak, bu durum vergi kaybına yol açmadığından cezai bir yaptırımı gündeme gelmemektedir.

Sınırdaş Arazi Önalım Hakkı Nedir?

2014 yılında yapılmış olan bir düzenleme ile tarım arazilerinde sınırdaş arazi maliklerine de önalım hakkı tanınmıştır. Tarımsal bir arazinin satışı halinde, sınırdaş arazinin sahibinin önalım hakkı bulunmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, bu düzenleme 2020 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlükten kaldırılmıştır.

Önalım Hakkı Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 734.maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bunun yanında sözleşmeden doğan önalım hakkı ise Türk Borçlar Kanunu’nun237 ila 242.maddeleri arasında yer almaktadır.

Önalım Hakkından Feragat Nasıl Yapılır?

Önalım hakkından feragat edilmesi, önalım hakkı sahibi paydaşından bu hakkından vazgeçmesini anlamına gelmektedir. Önalım hakkından feragat iki şekilde yapılabilir:

• Genel feragat halinde önalım hakkı sahibi, bu hakkından tamamen vazgeçmektedir. Resmî şekilde yapılan bu feragat, tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
• Belirli bir satışa ilişkin feragat ise sadece belirtilen satış işlemi için geçerlidir. Yazılı şekilde yapılması yeterli olup, resmî şekil şartı aranmaz.

Önalım Hakkı Kiracılar Tarafından Kullanılabilir Mi?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan açısından söz konusudur. Dolayısıyla, kiracılar eğer paydaş değillerse önalım hakkına sahip değillerdir. Ancak, kiracı ile taşınmazın sahibi arasında yapılacak olan bir sözleşme ile kiracıya sözleşmeden doğan önalım hakkı tanınabilir. Bu şekilde kiracı, taşınmazın satışı söz konusu olduğunda öncelikli satın alım hakkına sahip olmaktadır.

Önalım Hakkı Kullanılmadan Önce İhtarname Çekmek Zorunlu Mu?

Önalım hakkı sahibi, bu hakkını dava açarak kullanabilmektedir. Satış işleminin ardından bu işlem, payını satan paydaş ya da satın alan kişi tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bu bildirim ile önalım hakkının kullanılması için belirlenen 3 aylık süre başlayacaktır. Eğer ihtar çekilmez, bildirim yapılmazsa önalım hakkı, satışın gerçekleşmesinden itibaren 2 yıl geçmekle düşmektedir. Dolayısıyla ihtarname çekilmesi, önalım hakkının kullanılması için belirlenmiş olan hak düşürücü süreler için önemlidir.

Önalım Hakkı Kapsamında Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi Ne Anlama Gelir?

Tapuda yapılan işlemlerde taşınmazın satış bedelinin olduğundan düşük gösterilmesi, daha düşük tapu harcı ödemek için tarafların kullandığı bir yoldur. Bedelde muvazaa olarak adlandırılan bu durum, önemli hukuki sonuçlar meydana getirebilir. Tapuda satış bedelinin olduğundan düşük gösterilmesi, önalım hakkı sahibinin dah az satış bedeli ödemesine sebep olur. Ancak belirtmek gerekir ki, eğer alıcı tapuda bedelin olduğundan daha düşük gösterildiğini kanıtlarsa, önalım bedeli gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Önalım Hakkı Tapusuz Taşınmazlarda Kullanılabilir Mi?

Tapusuz taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamamaktadır. Önalım hakkı, tapulu taşınmazlarda paylı mülkiyete tabi paydaşların sahip olduğu öncelikli satın alma hakkıdır. Tapusuz taşınmazlar ise zilyetliğin devri yoluyla devredilebilirler ve tapuda satış işlemi gerçekleşmez. Bu sebeple, tapusuz taşınmazlarda önalım hakkı söz konusu olmamaktadır.

İPEK HEPDİKER