MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞI VE İHALESİ

Mirasın mahkeme yoluyla satışı, mirasçılar arasındaki ihtilafların çözümünde başvurulan bir hukuki yoldur. Bu süreç, mirasçıların haklarının korunması ve mirasın adil bir şekilde paylaştırılması amacıyla hukuki prosedürlerin titizlikle uygulanmasını gerektirir. Bu yazımızda mirasın mahkeme eliyle satışının hukuki dayanaklarını, sürecin aşamalarını ve uygulamadaki detaylarını irdeleyeceğiz.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞI NEDİR?

Mirasın mahkeme yoluyla satışı, mirasbırakanın vefatı ile mirasçılara kendiliğinden geçen malvarlığı, çoklu mirasçı durumunda elbirliği mülkiyeti oluşturur; bu geçici ortaklık, esasen mirasın paylaşımı amacıyla kurulur. Mirasçıların, miras paylaşımı konusunda anlaşmazlığa düştüğü veya mirasın aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlarda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) öngördüğü bir hukuki çözümdür. Bu süreç, miras bırakanın vefatı ile başlayan ve mirasçıların ortak mülkiyetine geçen malvarlığının mahkeme kararıyla açık artırma veya ihale yoluyla paraya çevrilerek mirasçılar arasında paylaştırılmasını ifade eder.

Mirasın Paylaşılmasını İsteme Hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 642. Maddesinde;

“(1) Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir

 (2) Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

(3) Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

MİRAS MALLARININ SATIŞI HANGİ DURUMLARDA GEREKİR?

Miras mallarının satışı, çeşitli hukuki ve pratik nedenlerle gerekli olabilir. Bazı temel durumlar özetle şu şekillerde karşımıza çıkar:

• Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık: Miras paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanmazsa, “ortaklığın giderilmesi” davası açılarak mahkeme kararıyla malların satışı ve gelir paylaşımı yapılabilir.
• Malların Bölünememesi: Özellikle taşınmazlar (arsa, ev gibi) fiziksel olarak bölünemiyorsa veya bölündüğünde değer kaybediyorsa satış yoluyla paylaşım daha uygun olabilir.
• Mirasçıların Ortak Kararı: Tüm mirasçıları ortak bir kararla malları satıp geliri paylaşması tercih edebilirler.
• Borçlar Ödenmesi: Miras bırakanın borçları varsa bu borçların ödenmesi için malların satışı gerekebilir.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞI İÇİN KİMLER BAŞVURABİLİR?

Mirasın mahkeme yoluyla satışı için, yasal veya atanmış mirasçı fark etmeksizin miras ortaklığına dahil olan tüm mirasçılar, diğer mirasçıların rızası aranmaksızın tek başına bu satış yoluna başvurabilir. Mirasçıların yasal temsilcileri veya mirasbırakanın alacaklıları da belirli koşullar altında satış talebinde bulunabilirler. Bu koşullar şu şekildedir;

1. Alacaklı, mirasçının payını devralmış olmalı,
2. Alacaklı, mirasçının payına haciz koymalı,
3. Alacaklının elinde mirasçıya karşı alınmış borç ödemeden aciz belgesi bulunmalıdır.

Bu üç şarttan birinin varlığı halinde 3. Kişilerin mirasın satışı talebinde bulunması mümkündür.

MİRAS MALLARININ MAHKEME YOLUYLA SATIŞI NASIL YAPILIR?

Miras mallarının mahkeme kararıyla satışı, mirasçılar arasında anlaşmazlık veya paylaşım zorluğu yaşandığında, Türk Medeni Kanunu’nun “ortaklığın giderilmesi” hükümleri uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava ile başlar. Mirasçılardan herhangi biri, miras bırakanın son yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak satış talebinde bulunabilir. Mahkeme, miras mallarının listesi, mirasçıların bilgileri ve satış gerekçelerini içeren dava dilekçesini inceledikten sonra, satışın gerekliliğine karar verirse, satış işlemini başlatır. Mahkeme, aynen taksimin mümkün olmadığı veya menfaatlere aykırı olduğu durumlarda, malların satışına ve satış bedelinin miras payları oranında dağıtılmasına karar verir. Satış kararı, tapu siciline işlenir ve diğer ilgili kurumlara bildirilir. Satış işlemi, mahkeme kararıyla genellikle icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Miras malları, en yüksek teklifi veren kişiye satılır. Satıştan elde edilen gelir, mahkeme kararına göre mirasçıların yasal payları oranında veya mahkemenin belirleyeceği şekilde paylaştırılır. Satış giderleri, vergi ve harçlar gibi masraflar düşüldükten sonra kalan miktar mirasçılara dağıtılır.

ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ

Zorunlu mahkeme kararı ile satışında, 01.09.2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmaz malların paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi konulu uyuşmazlıklarda  dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk süreci başlamış olup mirasçılar arasında anlaşmazlıkların mahkemeye gitmeden önce çözülmesi amacıyla arabulucu eşliğinden müzakereler yürütülür; tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi düzenlenir, anlaşmazlık halinde ise anlaşmazlık tutanağı ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir, arabuluculuk süreci zaman ve maliyet tasarrufu sağlarken gizlilik ve esneklik gibi avantajlar sunar.

MAHKEME YOLUYLA MİRAS SATIŞINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi uyarınca, taşınır veya taşınmaz mal ve hakların paylaştırılmasına dair tüm uyuşmazlıklarda, değer veya tutara bakılmazsınız Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Yetkili Mahkeme: Dava konusu taşınmaz ise bu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi, birden fazla taşınmazın dava konusu olması durumunda bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir, taşınır mallar için ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki genel yetki kuralları uygulanır.

MAHKEME YOLUYLA SATIŞTA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Ortaklığın giderilmedi davası, paylı ve elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınır veya taşınmaz malların, hissedarlar arasında mutabakat sağlanamaması veya taksim suretiyle paylaşımın imkansızlaşması halinde her bir paydaşın başvurabileceği, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ikame edilen ve mülkiyet ilişkisinin sona erdirilerek malın satış yoluyla tasfiyesini hedefleyen bir hukuki yoldur; bu dava, mülkiyet haklarının adil bir biçimde dağıtılmasını temin eder ve mahkeme, somut olayın koşullarına göre satışın zaruri olduğuna kanaat getirirse icra müdürlüğü vasıtasıyla açık artırma yöntemiyle satış gerçekleştirilir ve elde edilen bedel, paydaşlara yasak payları nispetinde dağıtılır.

MİRAS MALLARININ SATIŞI NASIL YAPILIR? (İHALE VE AÇIK ARTIRMA SÜRECİ)

Miras mallarının satışı, mirasçıların anlaşması veya mahkeme kararı ile gerçekleşebilir. Mahkeme kararı ile satış, genellikle “ortaklığın giderilmesi” davası sonucunda yapılır. Miras mallarının satış sürecinde ihale ve açık artırma işlemlerinin nasıl işlediği aşağıdaki gibidir:

1. Mahkeme Kararı ve İcra Müdürlüğü:

• Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası açılır.
• Mahkeme, satışın gerekli olduğuna karar verirse, satış işlemini icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirir.

2. İhale ve Açık Artırma Süreci:

• İhale İlanı:

• İcra müdürlüğü, satışa çıkarılacak miras mallarının (taşınır veya taşınmaz) özelliklerini, satış şartlarını ve ihale tarihini içeren bir ilan hazırlar.
• İlan, ilgili icra dairesinin ilan panosunda, Ulusal Yargı Ağı Projesi (UYAP) ilan portalında ve varsa yerel gazetelerde yayınlanır.

• Şartname Hazırlığı:

• İcra müdürlüğü, satış şartlarını belirleyen bir şartname hazırlar.
• Şartnamede, satışa konu malların özellikleri, muhammen bedeli (tahmini değeri), satış şartları, ödeme koşulları ve diğer önemli bilgiler yer alır.

• Açık Artırma:

• Satış, açık artırma usulüyle yapılır.
• Açık artırma, belirlenen tarih ve saatte icra müdürlüğünde veya belirlenen başka bir yerde gerçekleştirilir.
• Katılımcılar, şartnamede belirtilen koşullara uygun olarak tekliflerini sunarlar.
• En yüksek teklifi veren kişi, ihaleyi kazanır.

• Satışın Gerçekleşmesi:

• İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini ödedikten sonra, satış işlemi tamamlanır ve mülkiyet devri yapılır.
• Satış bedeli, mahkeme kararına göre mirasçılar arasında paylaştırılır.

MİRASÇILARIN MAHKEME SATIŞINA İTİRAZ HAKKI VAR MIDIR?

Mirasçılar, mahkeme yoluyla satış kararına veya satış sürecindeki işlemlere; satış kararının hukuka aykırı olması, usulsüzlük yapılması, düşük değer belirlenmesi veya miras paylarının yanlış hesaplanması gibi nedenlerle ilgili mahkemeye veya icra müdürlüğüne itiraz dilekçesi sunarak itiraz edebilirler. İtirazın haklı bulunması halinde satış kararı veya işlemi iptal edilebilir veya düzeltilebilir.

İtirazın süresi kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır. Dolayısıyla itiraz süresi 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne ibraz edilmelidir.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞINDA İHALE NASIL GERÇEKLEŞİR?

Mirasın mahkeme yoluyla satışında ihale süreci, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ortaklığın giderilmesi kararı ile icra müdürlüğü aracılığıyla başlatılır; icra müdürlüğü, satışa çıkarılacak malların özelliklerini ve şartlarını içeren bir ilan hazırlar, UYAP ve yerel gazeteler aracılığıyla duyurulan açık artırmada, katılımcılar şartnamede belirtilen koşullara uygun olarak teklif sunar ve en yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır, ardından satış bedeli ödenerek mülkiyet devri gerçekleşir ve elden edilen gelir, mahkeme kararına göre mirasçılar arasında paylaştırılır.

İHALEYE KİMLER KATILABİLİR?

Şartları Mahkeme yoluyla satışında düzenlenen ihalelere, mirasçılar dahil olmak üzere ihale şartlarını yerine getiren herkes katılabilir. İcra ve İflas Kanunu’nda belirtilen engelleri taşımayan ve ihale şartnamesinde öngörülen koşulları, örneğin teminat yatırma ve gerekli belgeleri sunma gibi yerine getiren tüm gerçek ve tüzel kişiler katılabilir; bu, miras üzerindeki hak iddia edenlerin de katılımını mümkün kılar, böylece ikan tarihine riayet ederek mirasın en yüksek teklifi verene satışı sağlanır ve mirasın adil bir şekilde tasfiyesi hedeflenir.

MİRAS MALLARININ İHALESİ SONRASINDA TAPU DEVRİ NASIL YAPILIR?

Miras mallarının ihale ile satışında tapu devri, ihale sürecinin tamamlanıp ihale bedelinin ödenmesinin ardından icra müdürlüğü tarafından alıcı adına tescil için tapu müdürlüğüne resmi bir yazı gönderilir. Bu yazı, ihale sonucunu ve malın yeni malikini belirtir. Alıcı, icra müdürlüğünün yazısıyla birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak tapu devir işlemini başlatır. Tapu müdürlüğü, gerekli incelemeleri yaptıktan sonra malın mülkiyetini alıcı adına tescil eder. Bu süreçte ihale alıcısının kimlik bilgililerini ihale tutanağını ve ödeme dekontlarını sunması gerekebilir. Tapu devir işlemleri tamamlandıktan sonra alıcı malın yasal sahibi olur.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞINDA PAYDAŞLARIN ÖNCELİKLİ ALIM HAKKI

Mirasın mahkeme yoluyla satışında paydaşların öncelikli alım hakkı, malın paylaşımında veya satışında paydaşlara tanınan özel bir durumu ifade eder. Bu öncelik, iki farklı durumda ortaya çıkar:

• Önalım Hakkı: Paylı mülkiyete konu bir malda, bir paydaşın hissesini dışarıdan birine satması durumunda diğer paydaşlar bu hisseyi öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu, onların mal üzerindeki ortaklıklarını koruma amacını taşır.
• Ortaklık İçi Satış: İzale-i şüyu davası sonucunda malın satışına karar verilirse, tüm paydaşların rızasıyla satışın sadece kendi aralarında yapılması mümkündür. Bu, dışarıdan kişilere karşı bir öncelik yaratır. Ancak, bir paydaş bile karşı çıkarsa satış açık artırma yolu ile herkese açık olarak gerçekleştirilir.

Özetle, mirasın mahkeme yoluyla satışında hissedarın alış önceliği hem paylı mülkiyette önalım hakkı hem de ortaklar arası satış seçeneğiyle kendini gösterir ancak bu sonuncusu tüm paydaşların anlaşmasını gerektirir.

MİRAS MALLARININ SATIŞINDA ELDE EDİLEN PARA NASIL PAYLAŞILIR?

Miras mallarının satışından elde edilen gelir, öncelikle satış masrafları (ihale giderleri, bilirkişi ücretleri, vb.)  ve miras bırakanın varsa borçları ödendikten sonra, yasal miras payları oranında veya mirasçıların kendi aralarında yapacakları yazılı anlaşma ile belirlenen şekilde paylaştırılır; eğer satış mahkeme kararıyla gerçekleşmişse, dağıtım işlemi icra dairesi tarafından yürütülür ve mirasçılar arasında adil bir paylaşım sağlanır.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞI HARÇ VE MASRAFLARI

Mirasın mahkeme yoluyla satışının harç ve masrafları, mirasın boyutuna, davaya konu olan taşınmazın değerine, satış işlemi sonucunda kaç paydaş arasında paylaştırılacağına göre değişiklik gösterecektir. Bir kere şunu söylemekte yarar vardır ki; mahkeme harçları peşin olarak ödenirken masrafları ise paydaşlar ve payları oranında paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası

Genel olarak 3 adet bilirkişi atanmaktadır. Bilirkişi maliyeti ise 5.000 TL şeklindedir.

Şeklindedir. Bu senaryo, herhangi bir miras avukatı tutulmamış şeklinde kurulmuştur. Küçük çaplı bir miras davasında mahkeme yoluyla satış harç ve masrafları toplamı ortalama 15.000-30.000 TL dir.

İHALEYE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Mirasın mahkeme yoluyla satışında, ortaklığın giderilmesi davalarında ortaya çıkan yargılama ve ihale masraflarına, usulsüzlük veya hata halinde itiraz edilebilir; ayrıca, ihale sürecinde yapılan usulsüzlüklere karşı da İcra ve İflas Kanunu’nda belirtilen süreler içinde icra mahkemesine başvurularak itiraz edilebilir, bu itirazlar malın değerinin yanlış belirlenmesi, usulsüz ilan yapılması veya ihale şartlarına uyulmaması gibi nedenlere dayanabilir ve itirazın kabulü halinde ihale iptal edilebilir.

MİRASIN MAHKEME YOLUYLA SATIŞI NE KADAR SÜRER?

Mirasın mahkeme yoluyla satışı, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen usul kuralları çerçevesinde cereyan eden, ortaklığın giderilmesi davası ile mündemiç bir süreçtir. Bu süreç, davanın açılması, bilirkişi raporunun tanzimi, satış kararının tebliği, icra müdürlüğü eliyle ihale işlemlerinin ifası ve nihayetinde tapu devri ile gelir paylaşımını ihtiva eder. Süreç, davanın mahiyetine, tereke malvarlığının nitelik ve niceliğine, taraflar arasındaki ihtilafın kapmasına ve mahkemenin iş yoğunluğuna müsteniden değişkenlik arz etmekle birlikte, ortalama olarak bir ila üç yıl arasında tekemmül eder; ancak, davanın karmaşıklığı, tarafların itirazları ve kanun yollarına başvurulması gibi mücbir sebepler, bu süreyi telafi edilemez bir şekilde uzatabilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Mahkeme Kararıyla Miras Satışı Nasıl Yapılır?

Mirasçılar arasında miras paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıkması veya malların aynen taksiminin mümkün olmaması durumunda, mirasçılardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “ortaklığın giderilmesi” davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi ve diğer delilleri değerlendirdikten sonra, malların satışına ve satış bedelinin miras payları oranında paylaştırılmasına karar verir. Satış işlemi, mahkeme kararıyla icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Mirasın Mahkeme Yoluyla Satış İhalesi Ne Zaman Yapılır?

İcra müdürlüğü, satışa çıkarılacak malların özelliklerini, satış şartlarını ve ihale tarihini içeren bir ilan hazırlar. İlan, ilgili icra dairesinin ilan panosunda, Ulusal Yargı Ağı Projesi (UYAP) ilan portalında ve varsa yerel gazetelerde yayınlanır. İhale, ilanda belirtilen tarih ve saatte icra müdürlüğünde veya belirlenen başka bir yerde gerçekleştirilir.

Mirasçılardan Biri İmza Vermezse Satış Yapılır Mı?

Mirasın paylaşımında, mirasçılar, aralarında yapacakları bir sözleşme ile mirasın nasıl bölüşüleceğini serbestçe belirleyebilirler; ancak, bu sözleşmenin geçerliliği için tüm mirasçıların imzası şarttır, zira tek bir mirasçının dahi rıza göstermemesi halinde satış işlemi hukuken gerçekleşemez.

Mirasçılar İhaleye Girebilir Mi?

Evet, mirasçılar da miras mallarının satış ihalesine katılabilirler. İhaleye katılmak için, ihale ilanında belirtilen şartların yerine getirilmesi ve gerekli teminatın yatırılması gerekir.

Mirasın İhale İle Satışı Nereden Yapılır?

Miras mallarının ihale ile satışı, e-ihale veya icra müdürlüğü tarafından belirlenen yerde gerçekleştirilir. İhale ilanı, satışın nerede ve nasıl yapılacağını detaylı olarak belirtir. Satışlar genellikle UYAP(Ulusal Yargı Ağı Projesi) üzerinden elektronik ortamda yapılır

İzaleyi Şuyu Davasında Açık Artırma Nasıl Yapılır?

İzale-i şuyu davasında, mahkeme kararıyla satışa çıkarılan malların açık artırması, icra müdürlüğü tarafından belirlenen şartlarda yapılır. İhale, elektronik ortamda veya fiziki olarak icra dairesinde yapılır. İhale süreci, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Mirasın Mahkeme Yoluyla Satışı Ne Kadar Sürer?

Mirasın mahkeme yoluyla satış süresi, davanın karmaşıklığına, mirasçıların sayısına, mal varlığının türüne ve miktarına, mahkemenin iş yüküne ve mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların boyutuna bağlı olarak değişebilir. Genel olarak, ortaklığın giderilmesi davası ve satış süreci 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. Ancak, bazı karmaşık davalar daha uzun sürebilir.

Mahkeme Yoluyla Satışta İhale Süreci Nasıl İşler?

Mahkeme kararıyla satışa çıkarılan miras mallarının ihale süreci, icra müdürlüğü tarafından yürütülür. İhale süreci, ilan, açık artırma ve satış bedelinin paylaşımı gibi aşamaları içerir. İhale, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Mirasın İhale Yoluyla Satılması Zorunlu Mu?

Ortaklığın giderilmesi davasında, miras mallarının aynen paylaşımı mümkün değilse veya paylaştırıldığında değer kaybına uğrayacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda, miras mallarının ihale yoluyla satılması zorunludur.

İhaleye Katılım Şartları Nelerdir?

İhaleye katılmak isteyenlerin, ihale ilanında belirtilen şartları yerine getirmeleri gerekir. Genellikle, teminat yatırılması, kimlik ibrazı ve gerekli belgelerin sunulması gibi şartlar aranır. İhale şartnamesinde, katılım şartları detaylı olarak belirtilir.

Mirasçıların Ön Alım (Şufa) Hakkı Var Mı?

Paylı mülkiyette, bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi halinde, diğer paydaşlar, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken dahi önalım hakkını kullanarak bu payı öncelikle satın alabilirler; bu durumda, yasal mirasçılar öncelikli hak sahibidir.

Üçüncü Kişiler Miras İhalesine Girebilir Mi?

Evet, ihale şartlarını taşıyan herkes miras ihalesine katılabilir. İhale, herkese açık bir şekilde yapılır ve en yüksek teklifi veren kişi malı satın alır.

Mahkeme Yoluyla Satılan Miras Mallarından Elde Edilen Para Nasıl Bölüşülür?

Mirasçılarıyla satılan miras mallarından elde edilen para, öncelikle satış giderleri ve varsa miras bırakanın borçları ödendikten sonra, mirasçıların yasal miras payları oranında veya mirasçıların kendi aralarında yapacakları anlaşmaya göre paylaştırılır. Eğer satış mahkeme kararıyla yapılmışsa, dağıtım işlemi icra dairesi tarafından yürütülür.

Stj. Av. Sude YILDIRIM