KİRACI HAKLARI – KİRACININ HAKLARI NELERDİR?

Kiracı hakları, kira sözleşmesinden doğar. Ve kira sözleşmeleri de kaynağını Türk Borçlar Kanunu’ndan, bilhassa Türk Borçlar Kanunu (TBK) md.299’dan alır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin taraflarının hakları ve yükümlülükleri vardır. Biz bu makalemizde kiracı haklarından bahsedeceğiz. Şimdiden belirtelim ki kiracı hakları dava yoluyla veya ihtarname ile talep edilebilir. Kiracı haklarıyla ilgili daha fazla bilgiyi makalemde sunuyor olacağım. Keyifli okumalar dilerim.

KİRACI HAKLARI NELERDİR?

Kiracı hakları Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Kiracı haklarını belirlerken süreler çok önemli olup aynı amanda da değişkendir. Kiracı hakları şunlardır:

• Kiralayanın maksadına uygun şekilde kiralananı teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi boyunca kiracının, kiralananı kullanmasını engelleyen durumların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu gereğince kiralayanın sözleşmeye uymaması, yükümlülüklerini yerine getirmemesi hallerinde, kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı.
• Kiralananın geç teslimi halinde bundan kaynaklı zararı talep hakkı.
• Kiralananın kullanımında oluşacak yan giderlerin talebi hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksi kararlaştırılmadığı müddetçe kiraya verenin vergi ve zorunlu sigorta vb. yükümlülüklerinden sorumlu olması.
• Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmesi durumlarına karşılık, kiralayanın dava yükünü üstlenmesi.
• Sözleşme devam ettiği sürece haklı sebep olmaksızın taşınmazdan çıkartılmama hakkı.
• Kiraya verenin yazılı izni olmak şartıyla, kiracının taşınmaz için alt kira kurabilmesi ve taşınmazı devredebilmesi hakları.
• Kiracı yan giderler ve kira tutarı hariç bir maddi yükümlülükten sorumlu tutulamaz.
• Kira tutarının vaktinde ödenmemesi hallerinde cezai şart veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmalar geçersizdir.

Bu saydıklarımız gibi daha çok çeşitli kiracı hakları olabileceğini belirtelim. Kiracı hakları belli bir sınıra tabi olmayıp kanunlarımızda da tek tek yazılmamaktadır. Kiracı hakları Türk Borçlar Kanunu’na göre somut olaya göre belirlenebilir.

KİRACI VE KİRAYA VERENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kira sözleşmesine göre kiracının ve kiraya verenin birbirlerine karşı borç ve yükümlülükleri vardır. Kiraya verenin kiralananı teslim, kiracının da bu borca karşılık olarak kira bedelini ödeme yükümlülüğü asıldır. Yükümlülükleri kira sözleşmesi taraflarının yan yükümlülükleri de bulunmaktadır ve taraflar kanunen hem asıl hem de yan yükümlülükleri kanunlarla desteklenir.

Türk Borçlar Kanunu md.299’a göre kira sözleşmesinin unsurları kira konusu kiralanan şey, buna bağlı olarak da kiralanan için ödenen bedel ve tarafların mutabık kalmalarıdır. Bu üç unsurdan herhangi birinin olmaması kira sözleşmesini geçersiz kılar. Yine Türk Borçlar Kanunu md.299 ‘da kiraya verenin ve kiracının kira sözleşmesinden doğan birtakım yükümlülükleri ve borçları bulunduğu anlaşılır.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri:

Türk Borçlar Kanunu Md. 301-312 maddeleri ve arasında belirlenir.

• Kiralananı teslim yükümlülüğü

Kiralayanın asıl/birincil yükümlülüğü, taşınmazı kullanılmaya elverişli ve sözleşmedeki amaca uygun olarak teslim etmek ve sözleşme bitene dek kullanma ve yararlanmaya elverişli olarak tutmaktır.

Kiraya veren bu birincil yükümlülüğünü layığıyla yerine getirmezse, kiracının zarar tazmini isteme hakkı vardır.

• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma yükümlülüğü

TBK’nın 302. maddesine göre, kiralananla ilgili ve zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, sözleşmede aksi öngörülmüş olmadıkça ya da kanunda belirtilmedikçe kiraya veren katlanır.

• Yan giderlere katlanma yükümlülüğü:

Sözleşmede nelerin yan giderler olup olmayacağı kanımızca açıkça belirtilmelidir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu md.346 gereğince “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”

Yine aynı kanunun maddelerinde;

MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Saydığımız maddelerden anlayacağımız noktası kiracı bazı yan yükümlülüklerden sorumlu görünür ama bu görüntü aksi sözleşmede ya da kanunda kararlaştırılmadığı sürecedir. Bundan kaynaklı sorunların oluşmaması adına kira sözleşmelerinizde yan yükümlülükleri de açıkça belirlemeyi tavsiye ederiz.

Kiraya Verenin Sözleşmeye Aykırılık Ve Yasadan Doğan Giderim Yükümlülükleri

• Zararının Giderimi

Kiraya verenin taşınmazın ayıplı olmasından kaynaklı kiracının zararını giderme yükümlülüğü vardır. Tabi burada söz konusu ayıp için kiraya verenin kusurlu olması gerekmektedir, kiraya veren ayıptan kusursuzsa onun sorumluluğuna gidilmez.

• Zapttan sorumluluk

TBK’nin 309. Maddesine göre, üçüncü bir kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde, kiracı durumu kiraya verene bildirirse, davaya katılmasını ya da üstlenmesini isterse, kiraya veren kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlü olacaktır.

• Olağanüstü Fesih

TBK’nin 331. maddesinde yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin taraflardan biri açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, kira sözleşmesini çekilmezlik iddiasında bulunan tarafın sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemiştir. Yasa bu fesih hakkını sözleşmenin her iki tarafına da tanımıştır. İstem konusu alacak giderinin miktarının belirlenmesini Yargıtay, taraflara değil yargıca bırakmıştır. Yargıç mevcut durumu ve koşulları göz önünde tutarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.

Kiracının Yükümlülükleri

• Kira Bedelini Ödeme Borcu

Türk Borçlar Kanunu md.313’e göre kiracı kira bedelini ödemek zorundadır. Sözleşmede kira bedelinin veya yan yükümlülüklerin ifa edileceği zaman belirtilmemişse Türk Borçlar Kanunu md.314’e göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracının aynı zamanda taşınmazı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülükleri bulunur.

• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü

TBK, 317. maddesinde yaptığı düzenleme ile “kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.” diyerek temizlik ve bakım giderlerini hükme bağlamıştır.

• Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Yükümlülüğü

Kanun kiracının ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğünü hükme bağlamıştır. Kiracı ayıbı bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde doğacak zarardan sorumlu olacaktır.

• Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Yükümlülüğü

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu durumlarda meydana gelecek zararı kiracının talep etme hakkı bulunmaktadır.

KİRACININ KİRA ARTIŞINA İTİRAZ HAKKI

Kira artışının yasal sınırın çokça üstünde olması hallerinde kiracının dikkatle yapması gereken bazı haller vardır. Bu halleri anlatmadan evvel diyebiliriz ki, her zaman sosyal ilişkilerimiz çok önemlidir ve kiraya verenle zam konusunda sürekli iletişim halinde olmalıyız. Kiranın zam artışı konusunda elimizden geldiğince kiracı ve kiraya verenlerin anlaşmasını önemsemeliyiz. Fakat her zaman anlaşma olmayabilir. Bu noktada da haklarımızı iyi bilmeli ve peşine düşmeliyiz. Haklarımızı dayandıracağımız olguların ispat edilebilir olması gerekmektedir.

Kiracı zam artışından memnun değilse önce yasal sınırı araştırmalı ve kira sözleşmesini gözden geçirmelidir. Bu noktada kiracı zam artışının yasal sınırı aştığını veyahut sözleşmede bir sınır belirlenmişse de sözleşmedeki sınıra uymadığını tespit etmelidir.

Kiracının itirazı hallerinde kiralayanın da başvurabileceği kanun yolları bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir ve kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için mahkemeye başvurabilir. Ancak kiraya verenin zam artışı yasal sınırın üstündeyse mahkeme kararı kiracı lehine olabilir.

Kiracı zammı reddeder ve daha sonradan bu ret talebi üzerinde de kiraya verenle anlaşırlarsa eski antlaşma üzerinden devam edilebilir.

KİRACININ EVDE YAPTIĞI ONARIM VE TADİLAT GİDERLERİNİ TALEP ETME HAKKI

Kiracı evde onarım ve tadilat yapabilir. Fakat çokça büyük tadilatlar için ev sahibinden izin almalıdır. Çünkü sözleşme bitiminde, kiracının aldığı evi aynen teslim etmek yükümlülüğü vardır.

Türk Borçlar Kanunu md.303 gereğince; kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Yan giderler kira bedelinin dışında kalan giderlerdir. Madde 303’teki yan giderlerden kasıt; çatı onarımı, dış sıva, bahçe düzenlemesi, park yeri düzenlemesi gibi giderlerdir. Bu giderler, kiralanan boş olsa da meydana gelebilecek giderlerdir.

KİRALANANDAKİ KUSURUN GİDERİLMESİNİ TALEP ETME HAKKI

Kira sözleşmesinin konusu olan kiralanan taşınmazın sözleşmedeki gibi olmaması, eksik olması, kusurlu olması onun ayıplı olması anlamına gelir. Şayet bu ayıp nitelikli bir haldeyse kiracı sözleşmeyi devam ettirmeme hakkına sahiptir ve bu durumda da ev geri teslim edilir o zamana kadar ödenmiş olan kira bedelleri iade edilir.

Şöyle ki kiracının taşınmazın ayıplı olması halinde bazı hak ve talepleri bulunur. Bunlar:

1. Mevcut ayıbın giderilmesini istemek.
2. Mevcut ayıbın bedelinin kiradan düşülmesini istemek.
3. Mevcut ayıptan kaynaklı olarak taşınmazın benzeriyle değiştirilmesini istemek.
4. Mevcut ayıptan kaynaklı zararının tazminini istemek. (Kiracı bu hususta tazminat davası açabilir.)
5. Kiracı ayıbı kiralayana bildirdikten sonra kiralayanın ayıbı onarmamasından kaynaklı kiracının ettiği zararlar olacaktır. Kiracı bu zararların kira bedelinden düşülmesini isteyebilir.

KİRACININ MİSAFİRLERİNİ KONUK ETME HAKKI

Türk Borçlar Kanunu md 316.’ya göre kiracının taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğü bulanmaktadır. Bundan dolayı kiracı taşınmazı sözleşmedeki amacına göre, taşınmazı kendi malına gösterdiği özenle kullanmalıdır. Kiracı taşınmazın olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek ve ortaya çıkan ayıpların giderilmesine katlanmak zorundadır.

Hangi hareketlerin özen yükümlülüğü içinde olduğunu Yargıtay içtihatlardan anlamaktayız. Örneğin mesken olarak kiralanan yerin ticarethane olarak kullanılması, kahvehane olarak kiralanan yerin meyhaneye çevrilmesi gibi durumlarında kira sözleşmesinin amacından farklı hareket edilmiştir. Ve yine kiralananın duvarlarını tahrip etmek, sigaraları apartmanın içinde çeşitli yerlere atmak, bölme duvarları kaldırmak, kiralananda yangına neden olmak gibi davranışlar da Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın özüne ve kira sözleşmesine aykırıdır.

Kiracının, komşuya saygı gösterme borcu, kiracının taşınmazı özenle kullanma borcundan doğmaktadır. Kiracının komşuya saygı gösterme borcu sosyal hayatın ve toplumsal saygının  da gereklerindendir. Yine hangi hareketlerin bu yükümlülük içinde olduğunu Yargıtay içtihatlarından anlamaktayız. Mesela kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması gibi durumlar kiracıya saygı gösterme borcuna aykırı ve Yargıtay içtihatlarında da belirlenmiş hareketlerdir.

Kiracı misafirlerini pek tabi konuk edebilir. Bunda bir beis veyahut bu durumu engelleyecek bir yasa söz konusu değildir. Fakat misafirin konuk edildiği hallerde; kiracı tarafından, misafir tarafından hem kiracı hem misafir tarafından; taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğü ve komşuya saygı gösterme borcu ihlal edilirse, burada kiraya verenin de bazı hakları bulunur. Böyle bir durumda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini talep eder. Aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

KİRACININ BİNANIN ORTAK ALANLARINI KULLANMA HAKKI

Kiracıların binanın ortak alanlarını kullanma hakları bulunur ve bu haklar da Türk Medeni Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğarlar. Ortak alanlar mülkte yaşayan kişilerin ortak kullanımına tahsis edilmişlerdir ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e bu ortak alanlar; asansörler, otoparklar, bahçeler, merdiven boşlukları ve çatı gibi alanlar ortak alan kapsamındadır. Kiracılar da mülk sahipleri gibi bu ortak alanları kullanmaktadırlar.

Komşuların birbirlerine saygı göstermek yükümlülükleri bulunmaktadır ve her birey yaşadığı alanda huzurlu olmak ve yaşadığı alanın nimetlerinden faydalanacak şekilde kullanmak hakkına sahiptir. Otoparkı kullanmak bakımından kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse otoparkları mülk sahipleri gibi ve onlar kadar kullanabilirler. Bahçe ve sosyal alanların kullanımında da sözleşmede aksi belirtilmemişse kiracı, mülk sahipleri gibi eşit şekilde bunları kullanabilir.

BİNADA MEYDANA GELEN YAN GİDERLERİN KARŞILANMASINI İSTEME HAKKI

Yan giderler aydınlatma, su ve doğalgaz gibi giderler de olup kiracının sorumluluğudur. Demirbaş giderler dediğimiz taşınmazın sözleşmeye uygunluğu halindeki giderler, sözleşmede aksi belirtilmemişse kiralayana aittir.

Taşınmazda meydana gelen esaslı giderler kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, taşınmazın ayıplı olması halinden doğan zararı; kiracı kiralayandan tanzim edebilir.

KİRACININ OTOPARKI KULLANMA HAKKI

Evvelinde de anlattığımız gibi otopark Kat Mülkiyeti Kanunu gereği bir ortak alandır. Kira sözleşmeleri de taraflar arasında yani kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşmeler olup ortak alanlar da sözleşmelerde yazabilir, belirlenebilir. Kira sözleşmesi yapımı sözleşme serbestisi ilkesine göre olduğu için taraflar ortak alan kullanımını istedikleri gibi belirleyebilirler.

Kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse otopark kullanımı, tıpkı ve aynen mülk sahibinin hakkı olduğu gibi kiracının da hakkıdır. Fakat taraflar kira sözleşmesinde otopark kullanım hakkını kiracının aleyhine de kararlaştırabilirler, bu da göz önünde bulundurulmalıdır.

DEPOZİTONUN İADESİNİ TALEP ETME HAKKI

Kira sözleşmesinde depozito konusu da düzenlenmektedir. Depozito Türk Borçlar Kanunu md.342’ye göre depozito üç aylık süreyi geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Depozitonun bedeli olarak belirlenen para kiraya verenin izni üzerine, kiracı tarafından çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır. Kıymetli evrak depozito bedeli olarak alınırsa bir bankaya depo ettirilir.

Kiracı güvence olarak verdiği depozitoyu evi tahliye esnasında talep edebilir. Ancak kiralayan taşınmazda kiracıdan kaynaklı ve olağan olmayan bir zarar tespit ederse depozitoyu vermeme hakkına sahiptir. Kira hukukunda kural üç aylık kira gelirini aşmayacak depozito vermektir. Bu nedenle kiracı ödeyeceği depozitoya dikkat etmelidir.

RUTUBETLİ EVDE KİRACI HAKLARI

Evin rutubetli olması durumu taşınmazın ayıplı olduğunu gösterir. Bir taşınmazın ayıplı olması durumunda da kiracının zararını tazmin talep hakları bulunmaktadır. Ayıplı taşınmaz ve kiracının zarar tazmini talep hakkını üstteki başlıklarda da incelemiştik. Bu konuda rutubetli bir evdeki kiracı haklarını da inceleyelim.

Taşınmazın rutubet durumunda kiracı, kiralayandan bu ayıbın belli bir süre içerisinde giderilmesini isteyebilir. Kiralayan bu ayıbı zamanında düzeltmez ya da kiracının zararını tazmin etmezse kiracı bu ayıbı düzeltip yaşadığı zararın tazminatını isteyebilir. Ya da kiracı zararın tazminini kira bedelinden düşülmesini isteyebilir. Kiralayan hiçbir şekilde bu ayıbı gidermiyorsa veya kiracının yaptığı masrafları ve zararları tazmin etmiyorsa bu noktada kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

KİRACININ EVDE EVCİL HAYVAN BESLEME HAKKI

Kanunlarımızın herhangi birinde kiracının evcil hayvan beslemesini yasaklayan bir durum bulunmamaktadır.ki bulunması da doğru ve hukukun ilkelerine de uygun olmazdı. Komşuların birbirleri üzerinde manevi, dini hakları olduğu gibi hukuki hakları da vardır. Komşuların hukuki hakları ve sorumlulukları hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmektedir.

Komşuların birbirlerine saygı göstermek, birbirlerine rahatsızlık vermemek, ortak alanları saygılı kullanmak gibi yükümlülükleri bulunur. Bu noktada kiracı evde evcil hayvan besleyebilir ve bunu yaparken de komşularının saygı görmek haklarını çiğnememelidir. Bunun haricinde evde pek tabi hayvan beslenebilir. Yeter ki komşulara rahatsızlık vermesin.

EV SATILDIĞINDA KİRACININ HAKLARI

Evin satılması durumunda kiracının statüsünde, kira hukuku gereği bir değişim olmamaktadır. Eski kiralayanla nasıl bir kira ilişkisi vardıysa aslında yeni kiralayanla da aynı kira ilişki olmaktadır. Yeni kiracıya mülkün devri yapıldıktan sonra, kiracının evden çıkarılabilmesi için yeni ev sahibinin eve derhâl ve acil ihtiyaç duyması gerekir. Ev sahibinin eve olan ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

Ev sahibinin samimi olan ev ihtiyacından dolayı ev sahibi, kiracıya bir aylık ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi vermektedir. Kiracının evi boşaltmaması durumunda ev sahibinin altı ay sonra kiracıya tahliye davası açmak hakkı vardır. Ev sahibi tahliye davasını altı aydan evvel açarsa kiracı buna itiraz edebilir ve davada ev sahibinin aleyhine karar verilir.

SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACILARIN HAKLARI

Kanunlarımızda kira sözleşmesi için resmi yazılı bir şekil şartı öngörülmemektedir. Bu noktada kanunlarımız sözlü ve yazılı kira sözleşmelerini kabul etmektedir. Yani yazılı bir kontratı olmayan kiracı ve kiralayan arasında sözlü bir kontrat var olup bu kontrat, yazılı kontratın doğurduğu hüküm ve sonuçları doğurur.

Sözlü kira kontratı, yazılı kontratın sağladığı tüm hakları kiracıya sağlamaktadır. Çünkü kanun sözlü kontratları da kabul etmektedir. Sözlü kontratlar da yazılı kontratların sağladığı ve gördüğü ehemmiyete sahiptir. Bu nedenle de sözlü kontratı olan kiracı, haklı tahliye sebebi olmadan tahliye edilemez. Yazılı kontratlar uygulamada genellikle bir yıllık yapılır ama bir yıl sonunda yeni sözleşmeler yapılmaz. Uygulamada bu bir yıllık sözleşme, bir yıl sonunda da kendini tekrar eder ve bu tarafların ortak iradesidir.

KİRACININ TAHLİYE EDİLEBİLECEĞİ DURUMLAR

Ev sahibinin kiracıyı on yıllık uzama süresinden evvel, haklı bir tahliye sebebiyle çıkarması mümkündür. Ev sahibinin tahliye sebebi gerçek, samimi olmalıdır. Ev sahibinin gerçekten de taşınmaza ihtiyacı olmalıdır.

Kiracının tahliye edilebileceği durumlar:

• Kiralayanın samimi ve gerçekten de eve ihtiyaç duyması.
• Kiracının eve özensiz davranması.
• Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye.
• Kira bedelinin iki kere gecikmesi ve iki ihtar üzerine haklı tahliye.
• Kiracının veya eşinin aynı yerde konutu olmasından dolayı tahliye.

Bu hallerden kaynaklı açılacak tahliye davası sonucu kiracı evden çıkacaktır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiracıların Yasal Hakları Nelerdir?

Kiracıların hakları şu şekildedir;

• Kiralayanın maksadına uygun şekilde kiralananı teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi boyunca kiracının, kiralananı kullanmasını engelleyen durumların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu gereğince kiralayanın sözleşmeye uymaması, yükümlülüklerini yerine getirmemesi hallerinde, kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı.
• Kiralananın geç teslimi halinde bundan kaynaklı zararı talep hakkı.
• Kiralananın kullanımında oluşacak yan giderlerin talebi hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksi kararlaştırılmadığı müddetçe kiraya verenin vergi ve zorunlu sigorta vb. yükümlülüklerinden sorumlu olması.
• Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmesi durumlarına karşılık, kiralayanın dava yükünü üstlenmesi.
• Sözleşme devam ettiği sürece haklı sebep olmaksızın taşınmazdan çıkartılmama hakkı.
• Kiraya verenin yazılı izni olmak şartıyla, kiracının taşınmaz için alt kira kurabilmesi ve taşınmazı devredebilmesi hakları.
• Kiracı yan giderler ve kira tutarı hariç bir maddi yükümlülükten sorumlu tutulamaz.

• Kira tutarının vaktinde ödenmemesi hallerinde cezai şart veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmalar geçersizdir.

Kiracıların aynı zamanda komşuluk ilişkileri gereği saygı görmek hakkı, ortak alanları kullanmak hakları da bulunur.

5 Yılı Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı kiracıya tanınır. Bu noktada bir yıl dolduktan sonra ev sahibi kiracıyı çıkaramaz fakat sözleşme bitiminden sonraki bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Mülk sahibinin taşınmaza olan ihtiyacı samimi ve gerçek olmalıdır. Aksi takdirde tahliye davası kiracı lehinde olur.

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Beş yıl dolduğu gerekçesiyle kiracı tahliye edilemez. Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden sonraki on yıl boyunca kiracı tahliye edilemez. Belirsiz süreli sözleşmelerdeyse kira ilişkisi on yılı doldurmadığı sürece kiracı tahliye edilemez.

            Beş yıl sonunda kiracının tahliyesi ancak kanundaki gerekli tahliye sebeplerinden biriyle mevcut olabilir. Bu tahliye sebepleri:

• Kiralayanın samimi ve gerçekten de eve ihtiyaç duyması.
• Kiracının eve özensiz davranması.
• Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye.
• Kira bedelinin iki kere gecikmesi ve iki ihtar üzerine haklı tahliye.
• Kiracının veya eşinin aynı yerde konutu olmasından dolayı tahliye.

Bir Kiracı En Fazla Kaç Yıl Oturabilir?

Belirli süreli sözleşmelerde belirli sürenin bitiminden sonraki on sene boyunca kiracı hâksiz sebeple tahliye edilemez. Belirsiz süreli sözleşmelerdeyse kira ilişkisinin başlamasından itibaren on yıl içinde kiracı haksız sebeple tahliye edilemez.

Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?

Kira sözleşmesinin devri için öncelikle mülk sahibinin izni gerekir. Sonra tarafların kira sözleşmesi devri konusunda iradelerinin uyuşması gerekir. Bunlardan sonra sözleşme devredilebilir.

Kiracı Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir Mi?

Kanunlarımız kiracıya sözleşme bitmeden önce, haklı sebep olmaksızın evden çıkabilme  hakkı tanımaktadır. Kiracı haklı sebep göstermeksizin sözleşme bitmeden evvel evden çıkabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu madde 325 kiralayanın da haklarını korumaktadır. Bu noktada kiracı sözleşme bitiminden önce haklı sebep olmaksızın evden çıkarsa kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri devam eder. Bu devam süresi kiralananın, yeniden kiralanacağı makul süreye kadardır.

Kiracı Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshedebilir Mi?

Taraflardan herhangi biri bir sebep göstererek kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir. Fesih sebebini geçerli görmeyen taraf mahkeme yoluna başvurabilir. Fesih sebebinin geçerli olup olmayışı mahkeme tarafından tayin edilir.

Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshedebilir Mi?

Ev sahibi tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilir ancak fesih sebebi kiracı açısından geçerli bir sebep değilse kiracı mahkeme yoluna başvurur.

Kiracı Kira Zammına İtiraz Edebilir Mi?

Kiracı kira zammına itiraz edebilir. Eğer kira zammı, 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’nin 12 aylık ortalamasından fazla ise kiracı itiraz edebilir. Şu anki kira artış sınırı yüzde 53,83 şeklindedir.

Kiraya Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Türkiye’de, kira artış oranları genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) veya Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) kullanılarak hesaplanmaktadır. TÜFE ve ÜFE oranları her yıl iki büyük dönemde, yani Ocak ve temmuz aylarında belirlenir.

 TÜİK tarafından açıklanan veriler doğrultusunda, 12 aylık ortalamalara göre belirlenen endeks üzerinden, kiraya yapılan zam oranları hesaplanır. Günümüzde bu oran %53,83 şeklindedir.

Kiracı Depozitoyu Nasıl Geri Alabilir?

Kiracı, bir güvence olarak verdiği depozitoyu evi tahliye esnasında geri isteyebilir. Fakat bu talebi yapabilmesi için kiracının taşınmazda hiçbir olağan zarar yaratmamış olması ve varsa da taşınmazdaki ayıplardan sorumluluğunun yani kusurunun olmaması gerekir.

Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumlarda Kesebilir?

Mülk sahiplerinin depozitoyu iade etmeme konusunda bazı haklı gerekçeleri olabilir. Kiracının sorumluluğundan kaynaklanan hasarlar bu gerekçelerdendir. Kiracının konutta oluşturduğu hasarlar, ödenmeyen kira borçları, elektrik, su, doğalgaz gibi fatura borçları ve ödenmemiş aidat borçları durumunda ev sahibi depozitoyu iade etmeme hakkına sahiptir. Eğer ev eşyalı olarak kiralanmışsa ve eşyalara zarar verilmişse de depozito iade edilmeyebilir.

Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Ceza Öder Mi?

Burada kiracı ekstra bir ceza ödemez fakat kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri makul bir süre boyunca devam eder. Bu makul süre de evin yeniden kiralanacağı zamana kadardır.

Kiracı Evin Satılması Durumunda Tahliye Edilmek Zorunda Mıdır?

Evin satılması durumu kira hukukunda kiracının statüsünü değiştirmeyeceği için kiracının tahliye edilmesi gerekmez. Kiracının, yeni ev sahibi tarafından tahliye edilmesi de ancak belli süreler içerisinde ve ev sahibinin eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle olabilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Yeni ev sahibi haklı ve gerçek, samimi gerekçelerle mülke ihtiyaç duyuyorsa kiracıyı tahliye edebilir. Ev sahibi mülkü edindikten sonrakidir ay içinde kiracının tahliye edilmesini talep eder. Kiracı çıkmazsa altı ay sonra mülk sahibi tahliye davası açar.

Ev Sahibi Kiracıyı Keyfi Olarak Çıkarabilir Mi?

Kiracının keyfi olarak çıkarılması mümkün değildir. Yapıldığı takdirde kiracı dava yoluna başvurur ve mahkeme kiracı lehine karar verir.

Kiracının tahliyesi sebepleri ancak kanunlarımızdaki sebepler olabilir-ki biz makalemizde bunların hepsini inceledik.

Kiracıya Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Öncelikle yeniden kiracının haklı tahliye sebeplerini sıralayalım:

• Kiralayanın samimi ve gerçekten de eve ihtiyaç duyması.
• Kiracının eve özensiz davranması.
• Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye.
• Kira bedelinin iki kere gecikmesi ve iki ihtar üzerine haklı tahliye.
• Kiracının veya eşinin aynı yerde konutu olmasından dolayı tahliye.

Bu sebeplerden dolayı tahliye davası açılır.

Bunların yanında kiracının belirlenmiş sürelerde evden çıkmaması da tahliye sebebidir ve Tahliye davası açılabilir.

Ev Sahibi, Kiracı Varken Evi Gezdirebilir Mi?

Şöyle ki kiracının evin gösterilmesi yükümlülüğü bulunur ve buna katlanmak durumundadır. Bu yükümlülük kanundan doğan güçlü bir yükümlülüktür aksi halde davranılamaz.

Kiracının Tahliye Taahhütnamesi İmzalaması Zorunlu Mu?

Tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunlu olmayıp kiracı ve kiralayan arasında bir güvence oluşturur. Daha doğrusu kiracının kiralayana verdiği bir güvencedir.

Tahliye taahhütnamesinde kiracı, taahhüt edilen sürede evi tahliye etmelidir. Bu nedenlerle de taahhütnamenin mümkün oldukça imzalanmaması önerilir.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalandıysa Kiracı İtiraz Edebilir Mi?

Tahliye taahhütnamesine iki itiraz yolu vardır:

1. Tahliye Taahhütnamesine dayalı Tahliye Davasına İtiraz

Ev sahibinin açtığı tahliye davasına kiracı taahhütnamenin taşıması gereken şartları içermediği gerekçesiyle itiraz edebilir.

2. Tahliye Taahhütnamesine İcra Takibiyle İtiraz

Mülk sahibi kiracının tahliyesi için icra takibi başlatmışsa kiracı, tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz ederek tahliye taahhütnamesine itirazda bulunabilir. Bu durumda, takip süreci de duracaktır. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe yapılmış olması durumunda, kiracı artık imzanın kendisine ait olmadığını ileri süremeyecektir. Fakat bunun dışında gerek taahhütnamenin geçersiz olduğuna gerekse tahliye şartlarının oluşmadığına yönelik çeşitli itirazlar gündeme gelebilir.

Kiracı Elektrik, Su Ve Doğalgaz Faturalarından Sorumlu Mu?

Kiracı bu yan giderlerden kanunen sorumludur. Bu giderler kiracının kanuni sorumluluğudur. Kiracı bu giderleri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse tahliye esnasında depozitoyu isteme hakkına sahip olmaz. İstese dahi mülk sahibi depozitoyu vermez.

Aidatları Ödemek Kiracının Sorumluluğunda Mı?

Aidat ödenmesi kiracının sorumluluğudur. Sözleşmede aksi belirlenmiş de olabilir. Bu durumda taraflar sözleşmede kiracının aidat ödeme sorumluluğunun aksine düzenleme yaparlarsa bu yükümlülükten kiralayan sorumlu olur. Kısaca kural; aidatın, sözleşmede aksi belirlenmemişse, kiracı tarafından ödenmesidir.

Ev Sahibi Kiracının Bilgisi Olmadan Eve Girebilir Mi?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü olup bu yükümlülüğe de katlanmak durumundadır. Fakat ev sahibinin kiracının haberi olmadan evine girmesi durumu çok rahatsız edici olup bu ve bu benzeri rahatsız edici durumlar bu yükümlülük kapsamına girmezler. Bundan dolayı bu durumlar da kanunlarca korunmazlar. Bu nedenlerle ev sahibinin kiracının haberi olmadan eve girmesi izin verilen bir durum değildir.

Kiracı Evde Tadilat Yapabilir Mi?

Kiracı evde  ,ev sahibinin de haberi olacak şekilde, tadilatlar yapabilir. Yalnızca çok esaslı tadilatlarda ev sahibinin mutlaka izni gerekir, izni yoksa o tadilat yapılamaz.

Kiracı, Ev Sahibinden Tadilat Talep Edebilir Mi?

Taşınmazın sözleşmedeki amaca aykırı bir ayıbı olması, ayıbı olması, kusur olması hallerinde kiracı bunu ayıbı giderecek tadilatların yapılmasını pek tabi talep edebilir. Bu talep hakkı kanunlarca kiracıya sunulur. Kiracının talebinden sonra da kiralayan ayıbı gidermiyorsa o zaman yine kanun kiracıya bazı haklar tanıyabilir. Kiracı tadilatı kendi yapıp tazmininin de kiradan düşülmesini isteyebilir.

Kiracı, Kira Sözleşmesini Uzatabilir Mi?

Belirli süreli kira sözleşmeleri uygulamada genelde bir yıldır. Bu süre bittikten sonra genellikle tarafalar sözleşmeyi yenilemez veya yeni sözleşme yapmaz, süresi dolmuş sözleşme kendini tekrar eder. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme bitiminden itibaren on yıl kiracı oturabilir. Belirsiz sözleşmelerde de sözleşme başlangıcından itibaren on yıl boyunca kiracı oturabilir. Bu nedenlerden kaynaklı olarak taraflar da uyuşuyorsa yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek kalmayabilir. Tabi kiracı isterse ve taraflar uyuşursa yeni bir sözleşme de yapılabilir.

Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verebilir Mi?

Bir alt kira ilişkisi ev sahibinin de bilgisi dahilinde tesis edilebilir. Ev sahibinin izninin olmaması durumunda kiracıyı kanunlar korumaz. Kiraya verenin rızası yazılı olmalıdır, yazılı olmayan sözlü rıza geçerli değildir ve yine kanun tarafından korunmaz.

Ev Sahibi, Kiracının Kimlik Bilgilerini Başkalarıyla Paylaşabilir Mi?

KVKK gereği kişisel verilerimiz korunma altındadır. Kira ilişkisi devam etse de sonlanmış olsa da taralar birbirlerinin kişisel verilerini korumak ve yaymamak durumundadırlar. Bunlardan dolayı ev sahibinin kiracının kişisel verilerini özellikle de kimlik bilgilerini başkalarıyla paylaşması söz konusu olamaz.

Kiracı Evi Boşaltırken Temizlik Yapmak Zorunda Mı?

Kiracının yükümlülüklerinden biri de evi teslim aldığı gibi teslim etmektir. Bu durumda evi teslim aldığı temizlik halinde teslim etmesi de gayet uygundur. Burada evin teslim alındığı gibi teslim edilmesi esas olup kiracı gerek görürse temizlik de yapabilir. Fakat gerek görmez ve zaten ev ona verildiği gibiyse o zaman temizlik yapmayabilir. Somut olaya göre temizlik yapılıp yapılmaması tartışılabilir ama bu bir zorunluluk değildir. Burada önemli olan evin teslim alındığı haliyle teslim edilmesidir.

SERENAY ŞAHİN