KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaygın olarak bilinen diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ve yüklenici (müteahhit) arasında gerçekleştirilen, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş hükümlerden oluşması sebebi ile karma bir sözleşme türüdür. Yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dair önemli hususları sizlerle paylaşacağız. Keyifli okumalar dileriz…

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasından belirlediği bir payı müteahhide devretmektedir; müteahhit de arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmaya ve inşaatın belirli bir kısmını arsa sahibine teslim edeceğine söz vermektedir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hem satış vaadi hem de inşaat yapımı ve teslimi birleşmekte ve sözleşme karma, çifte tipli ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliği kazanmaktadır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu 19. maddesinde incelenen sözleşme serbestisi kapsamında düzenlenen bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda incelenen eser sözleşmesi ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını taşımaktadır. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karma özellikli bir sözleşme olmasından kaynaklı çıkan uyuşmazlıklarda eser sözleşmesi ve taşınmaz sözleşmesi hükümleri esas alınmaktadır.

1.      Ankara Usulü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Ankara usulü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payları inşaatın tamamlanma durumuna göre yükleniciye yani müteahhide devredilmektedir. Yüklenicinin inşaat edimini ifa ettiği kadar arsa sahibi de satım edimini yerine getirecektir. Bu sebeple Ankara usulü kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahipleri için en güvenilir yöntem olmasına karşın yüklenici taraf için yapılacak inşat için gereken finansmanı sağlamak açısından zorluk yaratabilmektedir.

2.      İstanbul Usulü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

İstanbul usulü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylar arsa payının devri veya kat irtifakı devrinin gerçekleştirilmesi suretiyle yükleniciye devredilmektedir. Devredilen payların üzerine arsa sahibinin lehine olacak şekilde ipotek konur ve yüklenici edimini yerine getirdikçe arsa sahibi tarafından ipotekler kaldırılarak paylar yükleniciye bırakılmaktadır. Bu sebeple İstanbul usulü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenici için avantajlı yöntemdir. Yükleniciden, sözleşmede belirtilen süre içerisinde edimini yerine getirmesi ve arsa sahibine teslim etmesi beklenmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ DAYANAĞI

Hukukumuzda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin salt şekilde düzenleyen bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Ancak Tapu Sicil Tüzüğü ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi; şerhi mümkün kişisel hakların yani arsa payı inşaat sözleşmelerinden doğacak hakların şerh edilebileceğini düzenlemiştir. Bununla beraber kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan taşınmaz satışı vadi ve eser sözleşmesine dair hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ve yüklenici yani yaygın olarak bilinen diğer adıyla müteahhittir. Yüklenici taraf sözleşme gereğince arsa sahibine karşı arsası üzerinde inşaat yapma ve teslim etme yükümlülüğü altına girmektedir. Arsa sahibi ise yüklenici tarafın edimini ifa etmesi halinde sözleşmede belirlenen arsa payını karşı tarafa devretmekle yükümlüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem yüklenici tarafa hem arsa sahibine borç yüklediği için karma nitelikte bir sözleşmedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TEMEL HÜKÜMLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmesi zorunlu tutulmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit tarafından yapılacak inşaatın arsa sahibine teslim tarihi açıkça belirtilmek zorundadır. Bununla beraber sözleşme konusu olan arsanın yüz ölçümü, taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planları gibi hususlar da sözleşme hükümlerini belirlerken göz önünde bulundurulması gereken hususlardır. Teknik şartname, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içerisinde veya sözleşmenin eki olarak ayrıca da düzenlenebilmektedir. Teknik şartnamede mümkün olabildiğince sade ve açık ifadelere yer verilmeli, muğlak ve subjektif ifadeler kullanmaktan kaçınılmalıdır. Mümkünse teknik şartnamede ürün marka ve modellerinin belirtilmesi, olası suistimallerin önünü kesmek için büyük önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken sözleşmede bulunması gereken hususlar aşağıdaki şekildedir;

• Sözleşme taraflarının kimlik ve adres bilgileri

• İnşaatın tamamlanma ve teslim tarihi

• Yapım işlerinin aşamaları ve yapılacak ödemeler ve tapu devirleri
• Temerrüt koşulları ve cezai şartlar

• Mücbir sebeplere dair özel hükümler

• Yüklenici firmaya veya şahsa dair kriterler
• Teknik şartnamede belirtilen, kaliteye dair özellikler
• Arsanın hukuki durumu ve tapu bilgileri, imar planı

• Eksik veya ayıplı ifa halinde alınacak tazminat ve sözleşmenin feshi koşulları

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE PAYLAŞIM ORANLARI NASIL BELİRLENİR?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 3. maddesinde yer alan “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” hükmü kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranlarının, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak hesaplanacağını belirtmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken paylaşım oranlarının, taraflarca açıkça ve tartışmaya kapalı şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranları belirlenirken öncelikle arsanın toplam metrekaresi belirlenerek toplam arsa payına bölünür ve bu şekilde bir payın değeri hesaplanmaktadır. Daha sonra bu değer her pay sahibinin hissesiyle çarpılır ve arsa sahibinin sahip olduğu oran bulunur.

Paylı mülkiyete konu taşınmaza dair kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüm paydaşların kabulünün gerektiğine dair Yargıtay kararı: 15. H.D. 2020/1989 E., 2021/96 K.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ RESMİ ŞEKİL ŞARTI

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706. maddesi ilgili hükümleri uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, resmi şekil şartına uyulmadan düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz sayılacaktır. Keza 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi kapsamında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin de resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi uyarınca da taşınmaz satışı işlemi sadece tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte ilgili kanun uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sadece noterler ve Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenebilmektedir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de noterler ya da Tapu Müdürlüğü tarafından resmi şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmesi zorunludur.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

• BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA VE TESLİM BORCU: Türk Borçlar Kanunu 470. maddesinde yer alan “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmündeki eser meydana getirme ibaresi doğrultusunda yüklenicinin bağımsız bölüm yapma borcu ortaya çıkmaktadır. Yüklenici yaptığı bağımsız bölümlerden kararlaştırılan kısmı, arsa sahibinin fiili teslimiyetine bırakarak teslim etmekle de yükümlüdür. Yüklenici tarafından arsa sahibine ancak tamamlanmış yapılar teslim edilebilmektedir.

Yargıtay 2017/1765 esas, 2020/1033 karar ve 15.12.2020 tarihli kararında “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsurun ‘yüklenicinin bir inşaat meydana getirme borcu’ altına girmesi olduğunu söylemektedir. 

• AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU: Türk Borçlar Kanunu 474. maddesine göre; eseri teslim alan arsa sahibi, eseri gözden geçirerek varsa ayıplarını uygun süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Bildirmemesi halinde eseri ayıplı hali ile kabul etmiş sayılmaktadır. Ayıba karşı tekeffül borcu için aranan şartlar, inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı olması şartlarıdır.

• İNŞAAT RUHSATINI VE OTURUM İZNİNİ ALMA BORCU: İnşaat ruhsatını ve oturum iznini alma yükümlülüğü arsa sahibine aittir. Ancak inşaat ruhsatı alma yükümlülüğü, arsa sahibi tarafından vekaletname ile yükleniciye devredilebilmektedir. Ruhsatın alınmasının yüklenici kişiye devredildiği hallerde, inşaat ruhsatı almaya engel olan durumlar yüklenici tarafından arsa sahibine bildirilmesi zorunludur.

• VERGİ VE SİGORTA PRİMLERİNİ ÖDEME BORCU: Arsa sahibi tarafından arsa payları yükleniciye devredilmedikçe, emlak vergisi borcunu ödeme borcu arsa sahibine aittir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici taraf da sorumlu tutulabilmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA SAHİBİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

• ÜZERİNDE İNŞAAT YAPILACAK ARSAYI MÜTEAHHİDE TESLİM BORCU: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin arsayı yüklenici tarafa inşaat yapımına elverişli ve ayıpsız şekilde teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin teslim borcu olduğuna dair Yargıtay kararı: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.09.2003 T., Esas: 2003/578, Karar: 2003/3937.

• ÖN HAZIRLIK İŞLEMLERİ VE ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE VEKALET VERME BORCU: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, müteahhidin inşaatı yapabilmesi için gerekli olan vekaleti müteahhide vermekle yükümlüdür. Vekaletle yapılabilecek işler için müteahhide vekalet vermeyen arsa sahibine karşı müteahhit, Türk Borçlar Kanunu 125. maddesi çerçevesinde haklarını kullanarak arsa sahibini temerrüde düşürebilmektedir.
• ARSA SAHİBİNİN BEDEL ÖDEME BORCU: Türk Borçlar Kanunu 479. maddesi uyarınca eser sözleşmelerinde iş sahipleri bedel ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla arsa sahipleri, yüklenici tarafa yaptıkları eser karşılığında bir bedel ödemekle yükümlü tutulmuştur.

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TESLİM SÜRESİ VE GECİKME CEZALARI

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi belirtilmektedir. Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinde temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin kural olarak yüklenici tarafı ifaya zorlama hakkı bulunmaktadır. Yüklenicinin temerrüde düşme halinde kusurunun bulunduğu hallerde, arsa sahibinin aynen ifa, gecikme tazminatı, cezai şartı, ifadan vazgeçerek olumlu zararının tazmini ya da sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Temerrüde düşen yüklenici, temerrüde düşmesinde kusursuzluğunu ispat etmedikçe arsa sahibinin zararını gidermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu 118. maddesinde gecikme tazminatını düzenlemiştir. Kanuna göre gecikme tazminatı, yüklenicinin temerrüde düşmesinden dolayı arsa sahibinin uğrayacağı zararların tamamına denir. Türk Borçlar Kanunu 179. maddesi ifaya ekli cezai şartı düzenlemektedir. İlgili maddeye göre; “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.”

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, borcu eşyaya bağlı borç haline getirecektir. Bunun etkisi eşyaya bağlı borçta hakkın taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilmesidir. Buna ek olarak tapuya şerhin munzam etkisi bulunmaktadır. Munzam etki, şerhle birlikte bu hakkın etkisi kuvvetlendirilmiş nispi hak haline gelmesidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 1009. maddesi kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhinde göz önünde bulundurulan yüklenici tarafın menfaatidir. Yüklenici taraf arsa payı ve bağımsız bölüm alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, üçüncü kişi de şerhin koruyucu etkisinden yararlanmaktadır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddeleri çerçevesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin de noter huzurunda gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için de kanunda düzenlenen resmi şekil şartı bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi taraflarca noter huzurunda gerçekleştirilebileceği gibi dava açma yoluna da gidilebilmektedir. Kanun uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem taşınmaz satışına dair hem de eser sözleşmesine dair hükümler içerdiği için feshinde iki tarafın da rızası gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla feshedilebilmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İHTİLAFLAR NASIL ÇÖZÜLÜR?

Karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa da borç yüklemesi, çifte tipli ve karma bir sözleşme olması sebebiyle taraflar arasında çıkacak bir uyuşmazlık halinde Yargıtay içtihatları oldukça önem taşımaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satışı sözleşmelerine dair hükümler içerdiği için taraflar arasında çıkacak olası uyuşmazlıklarda da ilgili kanun hükümleri esas alınarak hareket edilecektir. Eser sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda; taşınmaz satış vaadi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmenin hazırlanması ya da feshi aşamalarında uzman bir avukattan hukuki destek almak menfaatinize olacaktır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kanun uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasında doğan uyuşmazlıklarda görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, çıkan uyuşmazlık taşınmazın bulunduğu yerle ilgili ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi; çıkan uyuşmazlık davalının yerleşim yeri ile ilgili ise davalının yerleşim yerindeki Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken sözleşmenin temel hükümlerine, teslim tarihine, temerrüt koşullarına, arsanın niteliklerine ve imar durumuna, yüklenici tarafın niteliklerine, gecikme tazminatına, cezai şartlara, teknik şartnamede yer alacak niteliklere ve son olarak bu hususlarla beraber konuya dair Yargıtay kararlarına dikkat edilmelidir. Keza sözleşme metninde hem arsa sahibinin hem de yüklenici tarafın temerrüde düşmesi halinde meydana gelecek olası sonuçlar da açık bir şekilde belirtilmelidir.

Karma bir sözleşme olmasından dolayı hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri hem de 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleri esas alınarak hazırlanmalıdır. Sözleşmede yer alacak bir kelime bile büyük zararlara yol açabilecek olduğundan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken alanında uzman bir avukat ile süreci yürütmek oldukça önem taşımaktadır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadini bünyesinde birleştiren bu nedenle hem Türk Medeni Kanunu hem Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden oluşan; iki tarafa da borç yükleyen, karma tipli bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahipleri ve yüklenici yani müteahhit arasında gerçekleştirilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterden Yapılmak Zorunda Mı?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekil şartlarına uygun şekilde, noter huzurunda veya Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenmesi zorunlu tutulmuştur. Aksi takdirde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken geçersiz sayılacaktır.

Kat Karşılığı Anlaşmada Arsa Sahibi Hissesi Ne Olmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi hissesi oranı hesaplanırken; arsanın toplam metrekaresinin toplam arsa payı değerine bölünmesi ile her bir payın değeri bulunmaktadır. Daha sonra hesaplanan pay değerinin her pay sahibinin hisse oranıyla çarpılmasıyla, arsa sahibinin hisse değeri hesaplanmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi Kaç Yıl Geçerli?

Kanun uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için şerh süresi en fazla 5 yıllık hukuki süre olarak öngörülmüştür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerhinde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için de azami şerh süresi 5 yıllık hukuki süre boyunca geçerli sayılacaktır.

Arsa Karşılığı Daire Paylaşımı Nasıl Hesaplanır?

Arsa karşılığı daire paylaşımı yapılırken arsa hisse payları hesaplanır. Arsa hisse payı hesaplamak için tapuda belirtilen toplam alanın metrekare değeri, arsa payına bölünmektedir. Elde edilen değer, kişinin pay değeri ile çarpılarak arsa payı hesaplanmaktadır. Hesaplanan arsa payı, metrekare cinsinden arsa hisse payına karşılık gelmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Masrafı Ne Kadar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde noterler, taşınmaz satış sözleşmesi düzenledikleri hallerde, taşınmazın satış değerinin binde biri kadar noterlik ücreti almaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de taşınmaz satışı düzenlendiği için noter masrafı yine satış değerinin binde biri oranında olacaktır. Ayrıca kanun uyarınca noter masrafı 500 TL’den az ve 4000 TL’den fazla olamaz.

Noter Dışında Yapılan Sözleşmeler Geçerli Midir?

Medeni Kanun’un ilgili hükümlerince kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için öngörülen resmi şekil şartına uyulmadan düzenlenmiş sözleşmeler hukuken geçersiz sayılacaktır. Noter huzurunda veya Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenmesi gereken kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçerli sayılmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuda Yapılır Mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenebilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ilgili hükümlerinde öngörülen resmi şekil şartları bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflarca yalnızca Tapu Müdürlüğünde ya da noter huzurunda hukuken geçerli olarak düzenlenebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Ankara usulü ile düzenlenmişse, tapu devri yüklenici inşaatı tamamlandıkça gerçekleşmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi İstanbul usulü ile düzenlenmişse, tapu devri inşaat başlamadan önce gerçekleştirilir ve yüklenici taraftan sözleşmede belirlenen süre içerisinde inşaatı tamamlaması ve teslim etmesi beklenir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için de kanunda düzenlenen resmi şekil şartı bulunmaktadır. Kanuna göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem taşınmaz satışına dair hem de eser sözleşmesine dair hükümler içerdiği için feshin gerçekleşmesi için iki tarafın da rızası aranmaktadır ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla feshedilebilmektedir.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı, yüklenicinin arsa sahibine teslim tarihinden itibaren başlamaktadır. Edimin teslim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde yükleniciye başvurulmalıdır. Ancak yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu hallerde 20 yıllık zamanaşımı süresi düzenlenmiştir.

Müteahhit Tapuyu Vermezse Ne Yapmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhitin arsa sahibine tapuyu vermemesi halinde arsa sahibi Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açma yoluna gidebilir. Yargıtay içtihatlarına göre de arsa sahibinin mahkemede tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır.

Müteahhit Taahhüdünü Yerine Getirmezse Ne Olur?

Müteahhitin taahhüdünü yerine getirmemesi halinde arsa sahibi, yüklenici temerrüde düşmüşse haklarını öne sürebilir, gecikme tazminatı talep edebilir. Ayrıca arsa sahibinin bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine gitme hakkı da bulunmaktadır. Arsa sahibi mahkemeye başvurabilir; tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Müteahhite Karşı Hangi Davalar Açılabilir?

Kanun hükümleri uyarınca arsa sahibi müteahhite karşı, yetkili Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Tapu iptali ve tescil davası, tazminat ve alacak talebi ile birleştirilerek terditli dava şeklinde de açılabilmektedir.

Müteahhidin Ayıptan Sorumluluğu Ne Kadardır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi uyarınca müteahhidin ayıptan sorumluluğu 5 yıllık zamanaşımı süresi ile sınırlanmıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkması durumunda müteahhidin ağır kusuru bulunuyorsa zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.

Malı Satın Alanın Ayıptan Doğan Hakları Nelerdir?

Arsa sahibi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi halinde Türk Borçlar Kanunu 112. maddesi hükümlerine gidebilir ve yüklenici tarafın zararının tazmin edilmesini isteyebilir. Ayrıca müteahhitin ayıbı giderme zorunluluğu bulunmaktadır. Arsa sahibi kanun uyarınca, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Pay Oranları Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde toplam metrekaresinin toplam arsa payı değerine bölünmesi ile her bir payın değeri bulunmaktadır. Daha sonra hesaplanan pay değerinin her pay sahibinin hisse oranıyla çarpılmaktadır ve bulunan sonuç arsa sahibinin hisse değeridir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Edilebilir Mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih yoluyla iptal edilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir. Hukukumuzda fesih yoluna gidilebilmesi için iki tarafın da rızasının olması şartı aranmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshedilirse Tarafların Hakları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmesi halinde tarafların hakları detaylı şekilde incelenmelidir. İnşaatın geldiği nokta, yapılan masraflar, yükleniciye yapılması gerekecek ödeme gibi hususlar göz önünde bulundurularak Türk Borçlar Kanunu 125. maddesinde yer alan seçimlik haklardan, hangisinin kullanılacağına dair karar verilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Teminat Vermek Zorunda Mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar aralarında teminat verilmesini kararlaştırabilir. Arsa sahibi yüklenici taraftan, teminat mektubu ya da inşaat teminatı ipoteği olacak şekilde teminat vermesini talep edebilir.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Değiştirilebilir Mi?

Arsa Karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesinde ve feshinde olduğu gibi esaslı değişikliğe gidilecek hallerde de kanun uyarınca resmi şekil şartı öngörülmüştür. Sözleşme imzalandıktan sonra sözleşmede esaslı değişiklik yapılabilmesi de resmi şekil şartına tabii tutulmuştur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Süresi Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi taraflarca açık ve tartışmaya kapalı bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşme serbestisi kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ve yüklenici teslim süresine aralarında kararlaştırmaktadır.

Müteahhit Projeyi Tamamlamazsa Ne Olur?

Müteahhit projeyi tamamlamazsa arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yoluna gidebilir. Bununla birlikte müteahhitin projeyi zamanında teslim etmediği yani temerrüde düştüğü durumlarda arsa sahibinin gecikme tazminatı alma hakkı doğar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Devredilebilir Mi?

İlgili kanun hükümleri uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahibi ve yüklenici tarafların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bu hak ve yükümlülüklerin          devredilebilmesi hukuken mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Değiştirilebilir Mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit değişikliği gibi esaslı değişiklikler ancak kanunda öngörülen resmi şekil şartına uyularak yapılabilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesi, feshi ve taraflarca yapılacak esaslı değişiklikler resmi şekle tabi tutulmuştur.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İnşaat Kalitesi Nasıl Güvence Altına Alınır?

İnşaat kalitesi, teknik şartnamede belirtilen inşaatta kullanılacak malzemelerin kalitesi, yüklenicinin nitelikleri gibi hususlar ile güvence altına alınmaktadır. Bu nedenle, sözleşme düzenlerken teknik şartnamede belirtilecek hususlar büyük önem taşımaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Aykırılık Durumunda Ne Yapılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılık durumunda taraflar karşılıklı anlaşarak veya mahkeme yoluna başvurarak sözleşmeyi feshedebilirler. Tarafların sözleşmeye aykırılık halinde mahkemeye başvurarak tapu iptal, tapu tescil, sebepsiz zenginleşme gibi davaları açma yolu da açıktır.

Müteahhit, İnşaatı Tamamladıktan Sonra Ek Ücret Talep Edebilir Mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, inşaatı tamamladıktan sonra ek ücret talep edemez. Ancak müteahhit öngörülemeyen olağanüstü durumlar ve artan maliyetleri öne sürerek ek ücret talebinde bulunabilmektedir.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İskân Alınmazsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri iskân alınması için müteahhite yetki vermektedir. İskân almaması sonucu kural olarak müteahhitin arsa sahibine karşı sorumluluğu bitmeyecektir. Arsa sahipleri bu durumda haklarını aramak için mahkemeye başvurmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Vergi Yükümlülükleri Kimlere Aittir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde vergi yükümlülüğü yüklenici tarafa aittir. Bununla beraber arsanın ticari bir işletmeye ait olması halinde de vergi yükümlülüğü yüklenicinin üzerindedir. İlgili kanuna göre vergi yükümlülüklerinin kime ait olacağı sözleşme ile düzenlenerek değiştirilemez.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik Veya Kusurlu İş Yapılırsa Ne Olur?

Yüklenicinin eksik veya kusurlu iş yapması halinde arsa sahibi; aynen ifa, ücretsiz onarım ve nama ifaya izin talebi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, eksik veya ayıplı imalat giderim bedeli ile cezai şartların ödenmesi ya da tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilir.

BUSE NUR AKKAYA