Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Türkiye inşaat-gayrimenkul sektöründe uygulamada çokça karşılaştığımız bir sözleşme türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir ve bu sözleşmenin kanunlarımızda tam olarak karşılığı bulunmamaktadır. Karma sözleşmelerden “sui generis” sözleşme özelliği gösteren bu sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ve eser sözleşmesinin hükümlerinin birleşip biçim değiştirip farklı hükümler oluşturması ve bu hükümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturmasıyla biçimlenir. Bunlardan kaynaklıdır ki kanunlarımızda karşılık bulamayan bu sözleşme için uygulamada, Yargıtay kararları ve içtihatlar sözleşmenin unsurlarının oluşturulup yapılması için yol gösterici olacaktır. Biz de bu yazımızda mevzu bahis sözleşmemizin türünden, şeklinden, nasıl yapıldığından, tarafların borçlarından, arsa sahibi ve yüklenici haklarından; konuya ilişkin Yargıtay kararları eşliğinde bahsetmiş olacağız. Keyifli okumalar dileriz.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda resmi yazılı şekille yapılan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibinin taahhüdü; kendisine ait taşınmazı yükleniciye inşaat yapması için vermesi ve bu inşaat karşılığında da arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünün bir kısmının devretmesi şeklindedir. Bu sözleşmemiz kendi içerisinde hem taşınmaz satışı olmasından kaynaklı taşınmaz satış vaadi sözleşme hükümlerini hem de inşaat işi olmasından kaynaklı eser sözleşmesi hükümlerini içeren karma bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturan eser sözleşmesinin geçerliliği resmi yazılı şekle bağlı değildir velev ki sözlü olarak bile yapılabilir. Fakat arsa payı inşaat sözleşmesini oluşturan bir diğer sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Noterlik Kanunu md.60 gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda ve resmi yazılı şekille yapılır ve bu iki sözleşme birleşip karma şekil alıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturduğu için kanun koyucu bu sözleşmemizi noter huzurunda resmi yazılı şekle bağlı kılmıştır. Noter huzurunda resmi yazılı şekle uygun olmayan sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu md.12 gereğince geçersiz sayılır. Sözleşmenin geçersizliği halinde taraflar; birbirlerine önceden vermiş oldukları edimleri, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği geri alabilirler. Fakat bu şekil şartının geçersizliği hakkın kötüye kullanılması durumundan oluşursa burada Türk Medeni Kanunu md.2 dürüstlük kuralı gereğince uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hüküm ve sonuçlarını doğurur.

ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN FARKLI UYGULAMA YÖNTEMLERİ

Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi

Arsa payı inşaat sözleşmesinin müteahhide (yükleniciye) devredilmesi suretiyle yapılması yolunda arsa bütünü ile tapuda yükleniciye devredilmektedir. Ve yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşılması, nitelikleri vb. sözleşme şartlarıyla kararlaştırılabilir. Sözleşmenin bu uygulamasında arsa sahibi lehine, müteahhide (yükleniciye) devredilen arsa veya arsa payları üzerinde ipotek kurulabilmekte ve burada arsa üzerinde kat irtifakı kurulmasına gerek görülmemektedir. Uygulamada arsa üzerinde kat irtifakı olmaması ve arsa sahibinin yükümlülüğünün hafifletilmesi amacıyla yapılır.

Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi

Uygulamada arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin en çok bu şekilde göründüğünü söyleyebiliriz. Sözleşmenin bu uygulamasına göre arsa sahibi bu uygulama şeklinde belli arsa paylarının satışını vaat etmekte; buna karşılık yüklenici de bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Bu uygulama tarzında sözleşme tam iki tarafa borç yükler.

Arsa Payının Aşamalı Olarak Devredilmesi

Bu uygulama türü için arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmede, hangi pay ve bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı belirlenmektedir, fakat satış veya satış vaadinden söz edilmemektedir. Bu sözleşmeyle arsa sahibi inşaatın aşamalı olarak ilerlemesi halinde, belli arsa paylarını müteahhide (yükleniciye) tapuda devredeceğini veya üçüncü kişilere satışı için yükleniciye vekâlet vereceğini vaat etmektedir. Bu uygulama tarzında satış vaadinden söz edilmemektedir fakat sözleşmenin yorumlanmasından tarafların maksatları anlaşılacağı ve sözleşmenin şekli şartlarının gerçekleşmesinden de resmi şeklin sağlandığı anlaşılacağı için sözleşmenin taşınmaz satış vaadi olduğu kabul edilir.

Belirli Bir Arsa Payının Devredilmesi

Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere tahsis edilecek belirli payların mülkiyetini devretmeyi taahhüt etmektedir. Ayrıca bu uygulamada arsa sahibi arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmekte, bu payların bedelini aldığını belirtmekte ve kendi adına yapılacak bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslimi için arsa sahibine devredilen paylar üzerine ipotek kurulmaktadır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaparken mutlaka açık, anlaşılır ve sade bir dil kullanmalıyız. Sözleşmemizi oluştururken aynı zamanda esaslı noktalara dikkat etmeli ve kanunun öngördüğü şekle uygun yapmalıyız. Zira sözleşmenin şekil şartına dikkat etmezsek, YARGITAY 15. Hukuk Dairesi  2020/1298 E.  ,  2021/58 K. Sayılı kararına göre “BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekle uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekle uyularak yapılmasının zorunlu olduğunu” emsal edinerek diyebiliriz ki sözleşmemizde resmi yazılı şekille yapmadığımız bir taahhüdü ve bu taahhütten doğan haklarımızın dayandığı olguları, tanık veya adi yazılı şekil içeren belge ile ispatlayamayız.

Arsa Payı İnşaat Sözleşmesini Düzenlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Sözleşme içeriğinde; tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, yoruma yer bırakmayacak şekilde, son derece net bir şekilde yazıya dökülmeli.
• Yapılacak iş ve aşamaların zamanları ve edimlerin ifaları zaman olarak belirlenmelidir, boşluklar bırakılmamalıdır.
• Sözleşme yükümlülüklerinin ve yan yükümlülüklerin hangi tarafa ait olacağı hususları açıkça belirtilmelidir.
• Sözleşmeden ileriye dönük fesih ve geriye dönük fesih hallerinin cezai şartları ayrı ayrı tayin edilir. Bu hususlar teknik konular olduğundan, bu ve daha fazlası teknik konular için bir gayrimenkul avukatına başvurulmasını öneririz.

Sıraladığımız bu hususlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini hazırlarken bize bir yönlendirici niteliği taşımaktadır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFALARI KİMLERDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, “Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesiyle yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler yapmak suretiyle bütünlük arz eden kat yapma borcu altına girmektedir” tanımından da anlaşılacağı üzere arsa sahibi ve yüklenicidir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TEMEL ŞARTLARI       

Üstte yer verdiğimiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, yüklenicinin kat yapma borcu ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmadır. Bu unsurların birinin bile olmaması sözleşmenin geçersiz olmasına sebebiyet verir.

Bir diğer şartımız ise şekil şartıdır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, kanunen resmî şekil şartına tabidir ve noter huzurunda yazılı olarak yapılması gerekir. Bu, kanunen emredici bir hükümdür ve dolayısıyla resmî şekille yapılmaması halinde geçersiz kılınacaktır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARIN BORÇLARI

Tarafların borçları aynı zamanda da bu sözleşmenin üç unsurundan ikisidir. Tarafların borçları sırasıyla şöyledir:

• Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu
• Yüklenicinin kat yapım borcunu yerine getirmesine karşılık olarak arsa sahibinin, kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi üzerinde bırakıp diğer payları devretme borcu altına girmesidir.
• Yüklenicinin Kat Yapma Borcu

Bu sözleşme nazarında yüklenicinin iki borcu bulunmaktadır: Arsa sahibinin arsasına kat yapmak borcu ve bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanı ona devretmek borcu şeklindedir.

SÖZLEŞMENİN NOTER VE TAPU ŞERHİ ZORUNLULUĞU

Taraflar sözleşmenin tapuya şerh edilmesini kararlaştırabilirler. Sözleşmenin noter ve tapu şerhi bir zorunluluk olmayıp olursa da taraflar arasında güveni kuvvetlendirir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tapuya şerh hususu belirlenmemişse taraflar daha sonrasında bunu bir şerh sözleşmesiyle kararlaştırabilirler. Şerh sözleşmesi tapuda yapılabileceği gibi noterde düzenleme şeklinde de yapılabilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE PAY ORANLARI NASIL BELİRLENİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan anlaşmaya göre pay oranları belirlenir. Bu oranlar, tarafların pazarlık gücüne, arsanın konumuna ve imar durumuna bağlı olarak değişiklik gösterse de meselenin matematiksel olarak pay oranlarını şu şekilde hesaplanır;

1. Arsanın toplam metrekaresi belirlenir.
2. Tapudaki toplam arsa payına bölünerek bir payın değeri hesaplanır.
3. Elde edilen pay değeri, her pay sahibinin hissesiyle çarpılarak arsa sahibinin sahip olduğu oran bulunur.

Bu hesaplama, her arsa sahibinin inşaattan ne kadar pay alacağını belirlemek için yapılır. Müteahhit ile yapılan sözleşmede bu oranlara göre daire veya iş yeri paylaşımı yapılır. Genellikle arsa sahipleri toplam inşaatın %40-%60’ı arasında bir pay alırken, kalan kısım müteahhittin olmaktadır. Ancak, piyasa koşulları ve proje özellikleri bu oranları etkileyebilir.

TAPU DEVRİ NE ZAMAN YAPILMALIDIR?

Tapu devrinin yapılacağı zamanın sözleşmede belirtilmesi önemli olup sözleşmede şayet belirtilmemişse yükleniciye tapu devri, inşaatın eksiksiz ve kusursuz tamamlanıp hukuken ve fiilen teslim edildiği gün yüklenici tarafından devir isteminde bulunulabilir.

Tapu devrinin sözleşmeyle belirlenmesi; sözleşmenin başında arsa payının devri, inşaatın geldiği aşamaya bağlı olarak kademeli devir, inşaatın tesliminden sonra devir şekillerinde olur.

Tapu devrinin sözleşmede belirlenmemesi durumunda, inşaatın tamamlanıp arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tesliminden sonra arsa sahibi, yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin tapularını devreder ve yüklenici de arsa sahibinin devir yapmasını ister.

SÖZLEŞMEDE İNŞAATIN TESLİM SÜRESİ NASIL BELİRLENİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresinin net ve kesin ifadelerle belirlenmesi çok önemlidir. Teslim süresi, taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre şekillenir ve sürecin herhangi bir aşamasında hak kayıplarının yaşanmaması için açıkça belirtilmelidir.

İnşaat teslim süresi belirlenirken dikkat edilmesi gereken temel süreler şu şekildedir;

1. İnşaat süresi: İnşaatın tamamlanması için müteahhide tanınan toplam süre,
2. İnşaat ruhsatının alınma süresi: Belediyeden gerekli izin ve ruhsatların çıkarılması için öngörülen süre,
3. Arsanın yükleniciye devredileceği süre: Arsa sahiplerinin arsayı müteahhide teslim edeceği zaman dilimi,
4. Sözleşmeyi imzalamayan arsa sahiplerinin onay süresi: Kat karşılığı inşaat projelerinde tüm paydaşların rızasının alınması için gereken süre,
5. Cezai şartların belirlenmesi: Müteahhidin sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlamaması durumunda uygulanacak yaptırımlar,

Bu sürelerin tarafların karşılıklı mutabakatıyla belirlenmesi ve sözleşmede kesin ifadelerle yazılması sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Aksi takdirde gecikmeler, anlaşmazlıklar ve hukuki süreçler kaçınılmaz hale gelebilir.

GEÇ TESLİM HALİNDE CEZAİ ŞART KONULABİLİR Mİ?

İnşaatın teslim edilmemesi halinde talep edilen bedel TBK madde 179/2’de düzenlenen ifaya eklenen cezai şarta uygun olup geç teslim halinde cezai şart konulabilir. TBK md 179’da cezai şarta ilişkin; Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ ÖDEMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kira ödemesi, genellikle arsa sahibinin inşaat süresince yaşayacağı mağduriyetin önlenmesi amacıyla yapılan bir ödemedir. Arsa sahibinin mevcut yapıyı terk etmesi ve inşaat tamamlanana kadar başka bir yerde ikamet etmesi gerektiği durumda geçici konut masraflarının karşılanması için kira bedeli ödenir.

Bu ödeme sözleşmede “kira bedeli”, “kira yardımı”, “kira tazminatı”, “mahrumiyet karşılığı” veya “taşınma yardımı” gibi farklı isimlerle anılabilir. Ödeme şekli ise sözleşmeye bağlı olarak değişebilir:

• Yüklenici kira bedelini aylık, üç aylık veya yıllık periyotlarla ödeyebilir.
• Bazı sözleşmelerde toplu ödeme yapılması kararlaştırılabilir.
• Kira süresi genellikle inşaat tamamlanıp arsa sahibine dairesi teslim edilene kadar devam eder.
• İnşaat süresi uzarsa, taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak kira bedelinin artması veya ek ödeme yapılması gerekebilir.

Bu nedenle kira ödemesiyle ilgili miktar, süre ve ödeme periyotlarının sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir ve yüklenicinin gecikme nedeniyle ek kira ödemesi yapması gerekebilir.

İNŞAATIN YAPIM VE TESLİM GARANTİLERİ NASIL BELİRLENİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin inşaatı belirlenen süre içinde tamamlaması ve teslim etmesi büyük önem taşır. Bu nedenle, taraflar arasında yapım ve teslim garantilerine ilişkin detaylı hükümler belirlenmeli ve sözleşmede açıkça yer almalıdır.

İnşaatın Yapım Garantileri:

Teknik Şartnameler ve Kalite Standartları:

• Kullanılacak malzemelerin kalitesi, bina yapım teknikleri ve işçilik standartları detaylandırılmalıdır.
• İnşaat sürecinde Türk Standartları Enstitüsü (TSE) ve ilgili yönetmeliklere uygunluk sağlanmalıdır.

Süre Garantisi:

• Yüklenicinin inşaatı belirlenen tarihlerde tamamlaması için net teslim tarihleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
• Müteahhittin taahhüt ettiği ara teslim tarihleri ve ilerleme raporları sözleşmeye eklenmelidir.

Gecikme Cezası:

• Müteahhit belirtilen sürede inşaatı tamamlamazsa, her geçen gün veya ay başına belirlenen oranda ceza bedeli ödemekle yükümlü tutulmalıdır.
• Gecikme halinde kira ödemesi veya tazminat uygulanmalıdır.

Teslim Garantileri:

Teslim Süreci ve Şartları:

• İnşaatın iskân ruhsatının alınması, elektrik, su, doğalgaz gibi altyapının tamamlanmış olması gerekir.
• Eksiksiz ve oturmaya hazır teslim için teslim protokolü düzenlenmelidir.

Ayıplı İş ve Garanti Süresi:

• İnşaatın tesliminden sonra belirli bir süre (genellikle 5 yıl) garanti verilmesi gerekir.
• Bu sürede meydana gelecek çökme, su sızdırma, malzeme kalitesi gibi sorunlardan müteahhit sorumlu tutulmalıdır.

Teslim Edilmeyen veya Eksik İşler İçin Yaptırım:

• Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahiplerinin hukuki yollara başvurma hakkı saklıdır.
• Eksik veya kusurlu işler için tazminat ya da ek tamirat süreleri belirlenmelidir.

Sözleşmede yapım ve teslim garantilerinin açık ve detaylı şekilde düzenlenmesi hem arsa sahiplerini koruyacak hem de olası ihtilafların önüne geçecektir.

YÜKLENİCİNİN SORUMLULUKLARI VE HAKLARI NELERDİR?

• YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

İnşaat ruhsatı almak ve inşaat yapmak yükümlülükleri.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü

• YÜKLENİCİNİN HAKLARI

Sözleşmede kendisine verilecek dairelerin tapu devrini inşaat bittikten sonra isteyebilmektedir.

ARSA SAHİBİNİN SORUMLULUKLARI VE HAKLARI NELERDİR?

• Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsanın ayıpsız ve elverişli şekilde müteahhide teslimi

Sözleşmede belirtildiği zamana göre arsa paylarının müteahhide devri.

• Arsa Sahibinin Hakları

İnşaat esnasında denetleme ve kontrol etmek hakları vardır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ NASIL YAPILIR?

Müteahhidin temerrüde düşmesi veya inşaatın ayıplı olması durumlarında fesih yapılabilir. Bu noktada fesih tarafların anlaşması usulü ya da mahkeme usulü ile yapılabilir. Tarafların anlaşamaması halinde mahkeme kararıyla fesih zorunlu hale gelmektedir.

Sözleşmeden fesih, dönme yoluyla geçmişe yönelik fesih ve ileriye yönelik fesih şeklindedir. Dönme yoluyla fesih sözleşmeyi hiç kurulmamış şekilde geçersiz sayacaktır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YAŞANABİLECEK UYUŞMAZLIKLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI

Uyuşmazlıklar ve çözümü konusunda birkaç ihtimalimiz vardır. Bunlar:

• Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise: Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir
• Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve İnşaatın yapımı için kesin bir süre belirlenmemiş ise: Arsa sahibi müteahhide ihtar çekerek inşaatı bitirebilmesi uygun bir süre verir. Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise süre vermek mecburiyeti yoktur.
• Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve) İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise: Ek süre vermeye (mehil tayinine) gerek yoktur. Ancak mehil tayininin dava şartı olması sebebiyle bir ek süre müteahhide tanınır. İhtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir.

MÜTEAHHİTİN İFLASI DURUMUNDA ARSA SAHİBİ NE YAPABİLİR?

Müteahhidin iflası durumundan arsa sahibi elde ettiği menfaatleri iflas masasına yatırır ve arsa sahibi inşaat firmasına ödediği bedeli/verdiği arsa payını elde ettiği menfaatten düşecektir. Varsa da alacağını iflas masasından talep edecektir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Resmi yazılı şekle göre noter huzurunda ve dili açık anlaşılır olacak şekilde yapılmalıdır. Tarafların borçları, edimleri, iradelerinin uyuştuğu esaslı noktalar ve sözleşmenin süreleri açık ve net şekilde sözleşmede belirtilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Onaylı Olmak Zorunda Mı?

Kanun koyucu bu sözleşmenin geçerliliğini noter huzurunda resmi yazılı şekil şartına bağlı kılmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir Mi?

Taraflar sözleşmenin tapuya şerhini yine sözleşme hükümleriyle belirleyebilir. Şayet daha sonrasında başka bir tapu şerhi antlaşmasıyla, sözleşmenin tapuya şerhini kararlaştırabilirler.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Taraflar Arasında Yapılır?

Arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Sorumlulukları Nelerdir?

Müteahhidin Borçları:

• Müteahhidin Özen Borcu
• Müteahhidin sadakat borcu
• Müteahhidin İşi Bizzat veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu
• İnşaatı Teslim Borcu

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Arsa sahibinin inşaat sırasında denetim ve kontrol hakları bulunur. Böylece arsa sahibi inşaat esnasındaki eksikleri ve ayıplı halleri tespit edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Süresi Ne Kadardır?

Süreler kanunda öngörülmemiş olup sözleşmeyle taraflar tarafından kararlaştırılabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Edilebilir Mi?

Sözleşmelerin iptal edilmesi hususu Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine bağlıdır. Ve bu durumda da hata, hile, korkutma hallerinde sözleşme iptal edilebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshedilirse Tarafların Hakları Nelerdir?

Sözleşmeden fesih, dönme yoluyla geçmişe yönelik fesih ve ileriye yönelik fesih şeklindedir. Ve bu ikisinden biri olmasına göre de tarafların hakları farklılık gösterir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshin etkileri açısından inşaatın tamamlanma oranı önemlidir. Yargıtay içtihatları gereği %90 oranında inşaatın tamamlanması halinde sözleşme ileriye yönelik feshedilebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Tapu Devrini Ne Zaman Alır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide verilecek daireler sözleşmede belirtilir ve inşaat bittikten sonra da dairelerin tapu devri müteahhide yapılır.

Tapu Devri Yapılmadan İnşaat Başlayabilir Mi?

Müteahhide tapu devri yapılacak daireler, bağımsız bölümler sözleşmede yazar ve bu daireler, bağımsız bölümler inşaat bitmeden müteahhide devredilemez. Ama bazı durumlarda ise tapu devrinin sözleşmenin başında yapılması kararlaştırılır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Paylaşım Nasıl Belirlenir?

Tarafların paylarına düşen oranlar sözleşmede belirlenir. Bu noktada uzman bir avukatın görüşünün alınmasını öneririz.

Müteahhit Projeyi Tamamlamazsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Arsa sahibi dönmek suretiyle geçmişe yönelik fesih yapabilir. Böylece tapuda devrettiklerini geri alır ve müteahhidin inşaat masraflarını ödemek borcu altına girer.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Cezası Uygulanabilir Mi?

Arsa sahibi sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yine sözleşmede belirtilen zamanda yerine getirmezse temerrüde düşer ve arsa sahibi de müteahhidin sorumluluğuna gidebilir. Bu durumda arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir. Tabi arsa sahibinin bunları talep edebilmesi için kendi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir.

Müteahhit, Arsa Sahibinin Hissesini Başkasına Devredebilir Mi?

Müteahhit sadece kendi payını devredebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitlerin, kendilerine bırakılan bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satması, alacağın temliki olarak geçerli sayılmaktadır (Yargıtay 15.HD.3.10.1989 T.1136 E.3995 K = T.Uygur.s.149)

Arsa Sahibi Sözleşmeden Vazgeçebilir Mi?

Müteahhidin temerrüde düşmesi ve arsa sahibinin de yükümlülüklerini kusursuz ve eksiksiz yerine getirmesi halinde, arsa sahibi dönme yoluyla geçmişe yönelik olarak sözleşmeyi feshedebilir.

Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Tapu İptali Davası Açılabilir Mi?

Burada arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı olup tapuda devrettiklerini de alacağı için tapu iptali davası açılabilir.

Müteahhit, Arsa Sahibi ile Anlaşmazlık Yaşarsa Ne Olur?

• Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise: Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir
• Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve İnşaatın yapımı için kesin bir süre belirlenmemiş ise: Arsa sahibi müteahhide ihtar çekerek inşaatı bitirebilmesi uygun bir süre verir. Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise süre vermek mecburiyeti yoktur.
• Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve) İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise: Ek süre vermeye (mehil tayinine) gerek yoktur. Ancak mehil tayininin dava şartı olması sebebiyle bir ek süre müteahhide tanınır. İhtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir.

Müteahhit, İnşaat Maliyetlerini Artırırsa Ek Ödeme Talep Edebilir Mi?

Kural olarak işin kararlaştırılan ücretten pahalıya mal olmasının rizikosunu müteahhit taşır. Ancak olağanüstü haller nedeniyle masraflarının aşırı derecede artması halinde ücretinin arttırılmasını veya akdin feshini isteyebilir.

Müteahhit İflas Ederse Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Bu durumda inşaat sözleşmesi sona erer ve inşaatın o zamana kadar yapılan kısmı için arsa sahibi, daha önce elde ettiği menfaat oranındaki bedeli iflas masasına ödemektedir. Ve arsa sahibi inşaat firmasına ödediği bedeli/verdiği arsa payını elde ettiği menfaatten düşecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Süresi Nasıl Belirlenir?

Teslim süreleri ve makalemizin üstteki bölümlerinde de bahsettiğimiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin süreleri, sözleşme içerisinde taraflarca mutlaka belirlenmelidir.

Müteahhit, İnşaatı Tamamladıktan Sonra Arsa Sahibinden Ek Ödeme İsteyebilir Mi?

Müteahhit sadece olağanüstü sebeplerden dolayı ek ödeme isteyebilir. Bunun harici isteyemez.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Bağımsız Bölümlerin Tapusu Nasıl Alınır?

Bu husus tapuda da yapılabileceği gibi noterde de yapılabilir. Çünkü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de hem tapuda hem de noterde yapılabilir.

SERENAY ŞAHİN