TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklarda başvurulan dava türlerinden biridir. Tapu sicilinde yer alan kayıtlar gerçeği yansıtmadığında, tapu iptal ve tescil davası ile hatalı tapu kaydının iptal edilmesi sağlanır ve doğru tapu kaydı oluşturulur. Bu şekilde hak sahibi kişinin mülkiyet hakkı korunmuş olur.

İçindekiler

Tapu iptal ve tescil davası, genellikle mirasçılar arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklarda, hile yoluyla yapılan mülkiyet devirlerinde veya gerçekte malik olmayan bir kişinin yanlışlıkla adına tescil edilen tapu kayıtlarının varlığında gündeme gelir. Bu dava vasıtasıyla, hak sahibi kişi kendisine ait olan ancak bir başka kişinin üzerine tescil edilmiş olan taşınmazın tapusunu almayı amaçlamaktadır. Bu şekilde asıl malik ile tapu kaydı arasında uyum sağlanmış olur.

Bu yazımızda tapu iptal ve tescil davasının ne olduğunu, ne zaman gündeme gelebileceğini, dava sürecinin nasıl işlediğini ve dikkat edilmesi gereken tüm hususları detaylıca ele alacağız. Keyifli okumalar dileriz.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı bir şekilde yapıldığı ya da yolsuz tescil yapıldığı durumlarda açılmaktadır. Gerçek hak sahibi, kendi mülkiyet hakkını korumak için tapu iptal ve tescil davası açma yoluna başvurabilir. Bu dava vasıtasıyla, hukuka aykırı ve hatalı tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz, doğru malik adına tapuda tescil edilir.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme göre yapılan veya hukuki sebepten yoksun olan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil halinde, tapu kaydında malik görünen kişi ile gerçek hak sahibi olan asıl malik arasında uyumsuzluk bulunmaktadır. Bu durumun düzeltilmesi adına tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmektedir.

Tapu iptal ve tescil davaları genellikle mirasçılık halinde yaşanan anlaşmazlıklar, sahtecilik, hileli işlemler gibi nedenlerle açılmaktadır. Ancak her somut olayın kendi özgü koşulları sebebiyle alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davası, Anayasa ve Avrupa insan Hakları Sözleşmesi ile korunan mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Dolayısıyla, mülkiyet hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibi, olağan kanun yollarının tüketmiş olması halinde diğer şartlar da mevcutsa Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuruda bulunabilecek, iç hukuk yollarını tüketmiş olması halinde de Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne de bireysel başvuruda bulunabilecektir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan bir tescilin hukuka aykırı olmasıdır. Yapılan tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa veya bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa, o halde tescil yolsuzdur. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesinde de yolsuz tescilin tanımı bu şekilde yapılmıştır.

Yolsuz tescilin baştan ve sonradan olmak üzere iki türü bulunmaktadır:

Baştan yolsuz tescil: Tescilin yapıldığı esnada, hukuki bir sebep ya da yetki eksikliği sebebiyle tescilin geçersiz olması halidir. Örnek vermek gerekirse, sahte vekaletname ile yapılmış bir satış ya da ehliyetsiz bir kişinin taşınmaz satışı yapması tescilin yolsuz olması sonucunu doğurur.
Sonradan yolsuzlaşan tescil: Burada, tescil başlangıçta geçerli olmakla birlikte sonradan meydana gelen bir değişiklik sebebiyle geçerli hukuki dayanağını kaybetmiştir. Örneğin, ipotek ödenmiş olmasına rağmen tapudan terkin ettirilmediğinde ya da taşınmaz ölü bir kişi adına kayıtlı ise yolsuz tescil bulunur.

Yolsuz tescil, tapu sicilinde bulunan bilginin ya da kaydın görünüşte güven ilkesine uygun olmaması anlamına gelmektedir. Tapu iptal ve tescil davasında mahkeme, tapu kayıtlarını, varsa taraflar arasındaki sözleşmeleri ve bilirkişi raporlarını dikkate alarak karar vermektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILABİLİR?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan kaydın gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılan bir dava türüdür. Hukukumuzda tapu iptal ve tescil davası, farklı hukuki sebeplerden dolayı açılabilmektedir. Bunlar arasında en yaygın olanlar: muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, inançlı işlem, aile konutu şerhi, eşler arasında boşanma sonrası, hukuki ehliyetsizlik ya da kadastro hataları gibi durumlardır. Bu başlık altında tapu iptal ve tescil davasının hangi olaylar çerçevesinde gündeme gelebileceğini ele alacağız.

1. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, halk arasında mirastan mal kaçırma olarak bilinmektedir. Miras bırakanın yani murisin, mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla yaptığı işlemlerde ortaya çıkan bir durumdur. Bu durumda miras bırakan taşınmazını, satış gibi göstererek devretmektedir. Bu tür işlemler mirasçıların haklarını zedeleyebilir ve buna dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Muris muvazaasının varlığından söz edebilmek için aşağıdaki unsurların bulunması gerekmektedir:

Gerçek irade ile görünürde yapılan işlem arasında fark bulunması. Diğer bir deyişle, tapuda satış gibi gösterilen işlemin gerçekte bir bağışlama olması.
Muvazaa anlaşması. İki tarafın, söz konusu işlemi gerçek iradelerine aykırı bir şekilde düzenleme konusunda anlaşmaya varmaları.
Mirasçıların miras haklarının zedelenmesi.

Muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davasını miras hakkı ihlal edilen tüm mirasçılar açabilmektedir. Dolayısıyla yasal mirasçılar, atanmış mirasçılar ve evlatlıklar bu davayı açabilirler. Ancak belirtmek gerekir ki, miras hakkından feragat eden ya da mirastan çıkarılan kişiler bu davayı açamamaktadır.

Mirasbırakan yani muris hayatta iken, mirasçıların henüz miras hakları doğmadığı için tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu dava, ancak murisin ölümünden sonra açılabilmektedir. Ayrıca, muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre düzenlenmemiştir.

2. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması vekilin, kendisine verilen görevi ve yetkileri vekalet veren kişinin menfaatine aykırı bir şekilde kullanması halinde gündeme gelir. Bu tarz durumlarda, vekalet veren kişi, tapu sicilinde bulunan yolsuz tescilin iptal edilmesi ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Vekil, vekalet verenin talimatları doğrultusunda hareket etmelidir, vekalet veren kişinin menfaatine aykırı davranmamalıdır. Ancak, bazı hallerde vekil, bu yükümlülüklerine aykırı hareket ederek vekalet görevini kötüye kullanabilmektedir. Örneğin, taşınmazı düşük bir bedel karşılığında satmak ya da taşınmazı kendi üzerine geçirmek gibi.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında davacı, vekalet veren kişi ya da onun mirasçılarıdır. Davalı ise taşınmazı devralan üçüncü kişidir.

Vekalet görevinin kötüye kullanıldığını iddia eden taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.

3. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

İnançlı işlem, bir kişinin belli bir amaç doğrultusunda ve geçici olarak bir taşınmazı başka bir kişiye devretmesi, ancak bu devrin belli şartların gerçekleşmesi ile geri alınmasını öngören bir hukuki ilişkidir. İnançlı işlem, yazılı bir sözleşme ile güven ilişkisine dayanılarak yapılır. Bu durumda, inanılan kişi yani taşınmazın devredildiği kişi, belirlenmiş olan şartlar gerçekleştiğinde taşınmazı iade etmezse, inanan kişi tapu iptal ve tescil davası açma yoluna gidebilmektedir.

İnançlı işlemin geçerli olması için şu unsurları bulundurması gerekmektedir:

Taraflar arasında güven ilişkisi
Belirli bir amaç
Geri verme yükümlülüğü

İnançlı işlem nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında davacı inanan kişidir, davalı ise inanılan kişidir yani, taşınmazı devralan ancak geri vermeyen kişidir.

4. Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile konutu; eşlerin evlilik birliği süresince birlikte yaşadıkları ve aile hayatlarını geçirdikleri taşınmazdır. Türk Medeni Kanunu’nun 194.maddesi gereğince aile konutu üzerinde tasarruf işlemlerinde eşler birlikte hareket etmek zorundadır. Diğer bir deyişle, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, kira sözleşmesi varsa bunu feshedemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile konutu şerhi bu sebeple, tapu kütüğüne işlenen ve aile konutu üzerinde tasarruf işlemlerini sınırlayan bir şerhtir. Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin talebi üzerine tapu müdürlüğüne başvuru yoluyla veya mahkeme kararıyla konulabilir.

Eğer malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devrederse, bu durumda malik olmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Aile konutu şerhi nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında davacı, rızası alınmadan aile konutu devredilen eşlerden biri olup davalı ise taşınmazı devreden malik eş ve taşınmazı devralan üçüncü kişidir.

5. Eşler Arasında Boşanma Sonrası Tapu İptal ve Tescil Davası

Eşler arasında yapılan boşanma protokollerinde taşınmaz malların paylaşımını sıklıkla rastlanmaktadır. Bu protokollerde yer alan taşınmaz devri işlemleri, mahkeme kararında açık hüküm altına alınmadığı müddetçe, tapu sicilinde herhangi bir değişiklik yapmamaktadır. Bu durumda, taşınmazın devrinin sağlanması için bir tapu iptal ve tescil davası açılması gerekebilmektedir.

Anlaşmalı boşanma protokollerinde, eşlerin taşınmazların paylaşımını hususunda mutabık kalmaları halinde bu durumun mahkeme kararında açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Mahkeme kararında tapu iptal ve tesciline ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, taşınmazı devralacak eş, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Eşler arasında boşanma sonrası açılan tapu iptal ve tescil davasında davacı, boşanma prtokolü gereğince taşınmazı devralması gereken kişi iken davalı ise, protokolde belirtilen taşınmazı devretmesi gereken diğer eştir.

6. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; bir kişinin kendisine hayatı boyunca bakılması karşılığında malvarlığının bir kısmını ya da tamamını bakım borçlusuna devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olup, noterde veya tapu müdürlüğünde düzenlenmelidir. Dolayısıyla, resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakma sözleşmelerine dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak olan kişiye, tescil isteme yetkisi verilmemişse, taşınmazın malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Aynı zamanda ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereğince taşınmazın kendi adına tesclini sağlamış olan bakma borçlusunun aslında bakım yükümlülüğünü yerine getirmediği ya da sözleşmenin muvazaalı olarak düzenlendiği iddia edildiğinde hak sahipleri de tapu iptal ve tescil davası açabilirler.

7. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kazandırıcı zamanaşımı bir kişinin malik olmadığı halde bir taşınmazı belli şartlar altında zilyetliğinde bulundurarak mülkiyet hakkı kazanması anlamına gelmektedir. Kazandırıcı zamanşımı ile mülkiyet hakkının kazanılması için belli şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar:

Tapuda kayıtlı olmayan ya da maliki belli olmayan bir taşınmaz
Kişinin malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl boyunca taşınmazı zilyetliğinde bulundurması
Kişi bu sürede taşınmazın malik sıfatıyla zilyedi olmalı

8. Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kadastro çalışmaları, taşınmazın malikinin ya da maliklerinin ve taşınmazın sınırlarının belirlenerek tapu siciline tescil edilmesini sağlayan hukuki işlemlerdir. Kadastro çalışmaları sürecinde, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan bazı kişilerin hakları göz ardı edilmiş ve taşınmaz başka kişiler adına tescile dilmiş olabilir. Bu durumda, gerçek hak sahipleri söz konusu yanlış tescili iptal ettirmek ve kendi adlarına tescilin yapılmasını sağlamak için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.

Kadastro öncesi hak durumu nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davası, kadastro tespitlerinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde açılabilir. Kadastro Kanunu’nun 12/3.maddesi gereğince kadastro öncesi hukuki sebeplere dayanarak dava açılabilir ve söz konusu 10 yıllık süre hak düşürücü niteliktedir.

9. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa karşılığında yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, arsa sahibinin ya da yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da sözleşmenin ihlal edilmesi halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle açılacak olan dava, arsa sahibi ve yüklenici tarafından açılabileceği gibi üçüncü bir kişi tarafından da açılabilir. Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması ya da eksik tamamlaması veya arsa sahibinin sözleşmeye aykırı hareket etmesi halinde dava açılabilir.

10. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hukuki ehliyetsizlik; bir kimsenin hukuki işlem yapma yeteneğine sahip olmaması halidir. Ehliyeti olmayan kişinin yaptığı işlemler geçersiz sayılır. Taşınmazın devri gibi işlemler, ehliyetsiz bir kişinin yapabileceği işlemler değildir ve geçersiz kabul edilmektedir Bu sebebe dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Ayırt etme gücü olmayanlar, ergin olmayanlar ve kısıtlılar fiil ehliyetine sahip değillerdir. Bu kişilerin yapmış oldukları taşınmaz devri işlemleri geçersizdir. Ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptal ve tescil davasını taşınmazın önceki kayıtlı maliki ya da mirasçıları açabilir. Bu dava, tapuda malik olarak görünen kişiye ya da onun mirasçılarına karşı açılmaktadır.

11. Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Veraset ilamı, mirasbırakanın vefatından sonra düzenlenir ve mirasçıların kim olduklarını ve miras paylarını belirler. Veraset ilamında bazı hallerde eksiklikler ya da hatalar olabilmektedir. Bazı mirasçılar belirtilmemiş ya da payları yanlış hesaplanmış olabilir. Bu gibi durumlarda hatalı ya da eksik veraset ilamına dayalı yapılan tescil, yolsuz tescil niteliğini taşımaktadır ve düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açma yoluna gidilebilir.

12. Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu tahsis belgesi; kamu arazileri üzerine inşa edilmiş olan gecekonduların sahiplerine mülkiyet hakkı tanımak amacıyla verilen bir belgedir. Ancak bu belge, belli şartlar altında tapuya dönüştürülebilir, doğrudan mülkiyet hakkı vermemektedir. Bu süreçte de tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilmektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILAMAZ?

Tapu iptal ve tescil davası bazı özel durumlarda açılamamaktadır. Bu durumlar Türk Medeni Kanunu’nda sürelerle sınırlandırılmıştır:

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı:

Tapu kaydında taşınmazın maliki olarak görünmeyen bir kişi, 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız taşınmazı malik sıfatıyla elinde bulundurursa, mülkiyet hakkını kazanır.

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı:

Kendi adına tescili bulunan bir taşınmazı 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak iyi niyetle elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

3. Taşınmazın İyi Niyetli 3.Kişilere Satılması:

Tapu kaydında bulunan hukuka aykırı durum, iyi niyetli kişilere devir yoluyla gerçekleşmişse ve bu kişiler tapu kaydında bulunan hukuka aykırı durumdan habersiz ise tapu iptal ve tescil davası açılamaz. İyiniyetli 3.kişilerin kazanımları korunur.

4. Kadastro Sonrası Kesinleşmiş Tapu Kaydı:

Kadastro çalışmaları sonucunda, tapu kaydı kesinleşmişse ve bu kayda karşı itiraz süresi geçirilmişse, tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI

Tapu iptal ve tescil davaları, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’nda düzenlenen yasal hükümlere dayanır.

Bu davaların temel dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesidir.

Kanunun 1024/2. maddesine göre:

“Tapu sicilinde yapılan yolsuz tescil, ilgilinin talebi üzerine iptal edilir.”

Bu hüküm uyarınca, gerçeğe aykırı (yolsuz) olarak tapuya yapılan kayıtlar, mahkeme kararı ile iptal edilebilir ve doğru hak sahibi adına yeniden tescil ettirilebilir.

Ayrıca, Tapu Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları da uygulamada tapu iptal ve tescil davalarının kapsamını belirlemektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tapu iptal ve tescil davalarında, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Bu davalar, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğu için, Görevli mahkeme değiştirilemez.

Yetki hususunda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kesin yetki kuralına tabidir.

Yani taraflar arasında yapılabilecek olan yetki sözleşmesiyle mahkemenin yeri değiştirilemez.

Örneğin: Antalya’daki bir taşınmaza ilişkin tapu iptali davası, yalnızca Antalya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİMLER TARAFINDAN AÇILABİLİR?

Tapu iptal ve tescil davalarını açma hakkı, Tapu kaydındaki hukuka aykırılıktan etkilenen, Hukuki menfaati bulunan hak sahiplerine aittir. Sen buna göre tapu iptal ve tescil davaların açabilecek kişiler aşağıdaki gibidir:

Taşınmazın gerçek sahibi
Mirasçılar
Aile konutu şerhi olan eş
Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazı elinde bulunduran kişi
Taşınmazın tapu kaydındaki hukuka aykırılıktan dolayı hak kaybına uğrayan diğer kişiler

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NASIL AÇILIR?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne verilecek dava dilekçesi ile açılır.

Dava dilekçesinde şu unsurlar yer almalıdır:

Tapu kaydında hukuka aykırılık olduğu açıkça belirtilmelidir
Davacının bu kayıt nedeniyle zarar gördüğü veya hakkının ihlal edildiği açıklanmalıdır
Dava konusu taşınmaz açık bir şekilde tanımlanmalıdır

Dilekçeye eklenmesi gereken başlıca belgeler ise şunlardır:

Tapu kaydı veya tapu fotokopisi
Veraset ilamı (miras kaynaklı davalarda)
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi (varsa)
Vekâletname (avukatla açılacaksa)
Diğer sözleşme ve ispat belgeleri

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NE KADAR SÜRER?

Tapu iptal ve tescil davalarının süresi, birçok etkene bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Bu etkenler arasında şunlar yer alır:

Mahkemenin iş yoğunluğu
Davanın hukuki dayanağı (muvazaa, sahtecilik, yolsuz tescil vb.)
İspat için sunulan belgelerin yeterliliği ve tanıkların beyanları

Uygulamada, bu tür davalar genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Fakat karmaşık dosyalarda veya itiraz süreçlerinde bu süre daha da uzayabilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA İSPAT YÜKÜ VE DELİLLER

Tapu iptal ve tescil davalarında iddiaların ispatı ve sunulan deliller, davanın seyrini ve sonucunu etkiler. Davacı, tapu kaydının yolsuz veya hukuka aykırı olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.

Söz konusu iddiaların ispatı için aşağıdaki deliller kullanılabilir:

Tapu kayıtları, noter senetleri ve diğer resmi belgeler
Tanık beyanları
Bilirkişi raporları
Keşif

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA BİLİRKİŞİ RAPORUNUN ÖNEMİ

Bilirkişi raporları, teknik konularda mahkemeye uzman görüşünü sunmaktadır. Taşınmazın sınırları, değeri ve kullanım şekli gibi hususlarda bilirkişi incelemesi yapılması gerekebilmektedir. Bilirkişi raporları ile mahkemenin daha isabetli karar vermesi sağlanır. Mahkemenin kararını doğrudan etkilemese de mahkemenin teknik konularda bilgi sahibi olmasına yardımcı olmaktadır.

ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER

Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak bazı hallerde zamanaşımı süreleri uygulanabilmektedir. Bunlar:

Kazandırıcı zamanaşımı: Bir kişi söz konusu taşınmazın, niteliğine göre 10 ya da 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyedi olarak bulunuyorsa zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilir.
Kadastro işlemleri: Kadastro işlemleri sonucuna göre tapu kaydına karşı açılacak davalar için, kadastro tespitinin ilanından itibaren 10 yıl içinde dava açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süredir.
Hile, Aldatma veya Korkutma: Bir sözleşme hile, aldatma veya korkutma yoluyla yapılmışsa bu durumu öğrenen taraf, 1 yıl içinde dava açmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süredir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI İYİNİYETLİ 3.KİŞİ

Tapu iptal ve tescil davalarında, taşınmazı devralan 3.kişinin iyiniyetli olup olmaması davanın seyrini ve sonucunu etkilemektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı kazanan 3.kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Bu hüküm ile tapu siciline güven ilkesi benimsenmiştir.

Dolayısıyla, iyiniyetli 3.kişi taşınmazı devraldığı kişinin tescilinin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen kişidir. Bu kişilerin kazanımları hukuken korunmaktadır.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA TAPU KAYITLARININ DÜZELTİLMESİ

Tapu sicilindeki kayıtların gerçeği yansıtmaması halinde, söz konusu kayıtların düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davaları açılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1025.maddesi gereğince, tapu kaydı gerçeğe aykırı ise, bu kaydın düzeltilmesi için ilgililer dava açabilmektedir.

Yolsuz tescil, sahte belge ile işlem yapılması, muris muvazaası, kimlik bilgilerinde hataların bulunması halinde tapu kayıtlarında düzeltme yapılmalıdır.

TAPU İPTALİ DAVASINDA MAHKEME HARÇ VE MASRAFLARI

Tapu iptali ve tescil davasında ödenmesi gereken harçlar şu şekildedir:

Başvurma Harcı
Peşin Ödenecek Nispi Harç: Taşınmazın değeri üzerinden hesaplanmaktadır. Bu harç, dava değerinin binde 68,31’i tutarındadır.
Gider Avansı

Diğer yargılama masrafları ise şunlardır:

Bilirkişi Ücreti
Keşif Ücreti
Posta ve Tebligat Giderleri
Avukatlık Ücreti

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR

Tapu iptal ve tescil davalarında, söz konusu taşınmazın yargılama süresince 3.kişilere devredilmesinin engellenmesi için ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir. Bu şekilde davacının hakları korunmaktadır ve olası hak kayıplarının önüne geçilmektedir.

İhtiyati tedbir kararı, dava açılmadan önce ya da dava açıldıktan sonra talep edilebilir. Mahkeme bu talebi uygun gördüğünde taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasına karar verir. Ancak, mahkeme ihtiyati tedbir kararı verirken, davacının haksız çıkması halinde davalının uğramayacağım zararı gözeterek bir teminat yatırmasını ister. Bu teminat, söz konusu taşınmazın değerinin yaklaşık %15’i oranında belirlenir.

İhtiyati tedbir kararı aksine karar verilmediği sürece davanın sonuçlanmasına kadar geçerliliğini korur.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?

Genel kural olarak: Tapu iptal ve tescil davası sonuçlandığında verilen karar, kesinleşmeden icra edilemez.

Yani tapu kaydının iptali veya yeni malik adına tescil işlemi, mahkeme kararı kesinleşmeden tapuda uygulanamaz. Fakat bazı durumlarda, tapu iptal ve tescil davası, aynı zamanda tazminat veya bedel talebiyle birlikte açılır.

Bu gibi hallerde:

Mahkeme, tapu iptali + para alacağına ilişkin karar verebilir
Sadece para alacağına ilişkin hüküm, kesinleşmeden icra takibine konu edilebilir

Örneğin: Muris muvazaası nedeniyle açılan bir davada, taşınmazın satılamaması halinde satış bedelinin tahsili istenebilir ve bu karar kesinleşmeden icraya konulabilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KARARI VE SONUÇLARI

Tapu iptal ve tescil davası sonucunda verilen karar, taşınmazın hukuki durumunu ve tarafların hak ve yükümlülüklerini etkilemektedir.

Mahkeme tarafından tapu kaydının hukuka aykırı olduğu tespit edildiğinde; mevcut tapu kaydının iptaline ve gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Mülkiyet gerçek hak sahibine geçirilir ve tapu sicilindeki yolsuz tescil düzeltilir.

Verilen karar, 3.kişileri de etkileyebilmektedir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 1023.maddesi gereğince tapu kütüğündeyiz tescil dayanarak ayni hak kazanan iyi niyetli 3.kişiler korunmaktadır. Bu sebeple ihtiyati tedbir alınması önemlidir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde bulunan kaydın hukuka aykırı olduğu hallerde, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını korumak amacıyla açılmaktadır. Bu haller şu şekilde sıralanabilir:

Muris muvazaası
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle
İnançlı işlem nedeniyle
Aile konutu şerhi nedeniyle
Eşler arasında boşanma sonrası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle
Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle
Kadastro öncesi hak durumu nedeniyle
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle
Hatalı veraset ilamına dayalı
Tapu tahsis belgesine dayalı

Tapu İptal ve Tescil Davası Sonucunda Ne Olur?

Tapu iptal ve tescil davası sonucunda mahkeme, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu tespit ederse; mevcut tapu kaydını iptal edecek ve gerçek hak sahibi adına tescil işlemi yapılmasına karar verecektir. Ancak, bu kararın uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.

Tapu İptal Davası Hangi Durumlarda Kazanılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılmaktadır. Davanın kazanılması için ise bir yolsuz tescil durumunun mevcut olması, zamanaşımı sürelerinin dolmuş olmaması, iyiniyetli 3.kişilerin bulunmaması gerekmektedir.

Tapu İptal Mahkemesi Kaç Yıl Sürer?

Tapu iptal ve tescil davalarının süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın karmaşık olmasına ve tarafların anlaşmazlık düzeyine göre değişkenlik gösterebilmektedir. Taraflar arasındaki anlaşmazlığın boyutuna göre, dava karmaşık bir yapıya sahip ise bu süreç 3 ila 4 yıl arasında sürebilir. Ancak, her somut olayın kendi özellikleri dikkate alındığında bu süre davadan davaya değişebilmektedir. Kesin bir süre biçilemez.

Tapuda Yapılan Satış Bozulur Mu?

Tapuda yapılan satış işlemleri, tapu iptal ve tescil davası açılarak iptal edilebilmektedir. Satış işlemi esnasında taraflardan birinin ehliyeti bulunmuyorsa, satış işlemi hile, aldatma veya korkutma yoluyla gerçekleştirilmişse veya muris muvazaası varsa tapu iptali ve tescil davası açılarak satış işlemi iptal edilebilir. Ancak, iyiniyetli 3.kişilerin tapu siciline dayanarak kazanımları korunduğu için bu durumda, yapılan satış bozulmayabilir. Her somut olayın kendi özellikleri doğrultusunda değerlendirme yapılmalıdır.

Babadan Oğluna Verilen Tapu Bozulur Mu?

Babanın oğluna yaptığı tapu devri, bazı şartların gerçekleşmesi halinde iptal edilebilmektedir. Bunun gibi devir işlemleri, mirastan mal kaçırma amacı taşıyorsa, diğer saklı paylı mirasçıların haklarını zedeliyorsa, tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Her somut olayın kendi özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekmekle birlikte, baba ile oğlu arasında gerçek bir satış işleminin bulunduğu hallerde ya da minnet duygusuyla yapılan bir bağış söz konusu ise, diğer mirasçılar da bunu kabul ettiğinde tapu devrinin iptali gündeme gelmeyebilir.

Tapu İptal Davası Masrafları Kim Öder?

Tapu iptal ve tescil davasında bazı harç ve masraflar gündeme gelmektedir. Yargılama masrafları olan başvuru harcı, nispi harç, bilirkişi ve keşif ücreti, davanın başında davacı tarafından karşılanmaktadır. Davanın sonunda ise masraflar, davayı kaybeden tarafa yüklenmektedir.

Bir Baba Bütün Malını İstediği Evladına Verebilir Mi?

Baba, tüm malvarlığını istediği evladına devredebilmektedir. Fakat, babanın yaptığı bu tasarruf, diğer mirasçılarının saklı paylarını ihlal etmekteyse banaın vefatından sonra tenkis davası açılabilmektedir. Buna ek olarak, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan devir işlemleri tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.

Ölmeden Önce Verilen Tapu Bozulur Mu?

Bir kişi hayattayken bir taşınmazını başka birisine devretmişse bazı hallerde bu işlemi iptal edilebilmektedir. Örneğin, yapılan bu devir işlemi mirastan mal kaçırma amacını taşıyorsa tapu iptal ve tescil davasına konu olabilmektedir.

Bağış Yapılan Tapu Bozulur Mu?

Bağış yoluyla yapılan tapu devri işlemi bazı durumlarda iptal edilebilmektedir. Söz konusu bağış işlemi, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılmışsa ve diğer mirasçıların haklarını ihlal ediyorsa bu durumda muris muvazaası söz konusu olacaktır. Bu halde muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Buna ek olarak, bağış işlemi esnasında hukuki ehliyetsizlik veya irade bozukluğu gibi durumlar söz konusu ise yapılan tapu devri işlemi iptal edilebilmektedir.

Muvazaalı Satış Olmadığı Nasıl İspat Edilir?

Tapu iptal ve tescil davalarında muvazaalı bir satış işlemi olmadığını ispat etmek önem arz etmektedir. Bu davada, satışın muvazaalı olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Satış işleminin muvazaalı olmadığını, gerçek ve geçerli olduğunu savunan taraf çeşitli deliller sunabilmektedir:

Gerçek satış bedelinin ödenmiş olması: banka dekontu, makbuz gibi deliller
Taşınmazın satış sonrasında alıcı tarafından kullanılmış olması
Satışın bir ihtiyaç nedeniyle yapıldığını gösteren belgeler
Tanık beyanları

Tapu İptal ve Tescil Davası İçin Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?

Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Fakat, belirli istisnai durumlarda bazı zamanaşımı süreleri gündeme gelebilmektedir. Kazandırıcı zamanaşımı; bir kişi tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl süre ile zilyetliğini elinde bulundurursa, mülkiyeti kazanabilir. Bunun yanı sıra Kadastro Kanunu uyarınca, kadastro çalışmaları sonrasında, tutanakların kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastro öncesindeki nedenlere dayanılarak tapu kaydının düzeltilmesi talep edilmeyecektir. Buradaki 10 yıllık süre, hak düşürücü süre niteliğindedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükü Kimdedir?

Tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü, iddiada bulunan tarafa aittir. bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu düşünen taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Delil Olarak Neler Kullanılabilir?

Tapu iptal ve tescil davasında kullanılabilecek delil türleri şu şekilde sıralanabilir:

Tapu sicili ve resmi kayıtlar
Satış sözleşmeleri
Banka dekontları
Tanık beyanları
Bilirkişi raporları
Keşif ve fotoğraflar

Sahte Belgeyle Yapılan Tapu Tescili İptal Edilebilir Mi?

Sahte belgeyle yapılan tapu tescili iptal edilebilir. Sahte bir vekaletname veya nüfus cüzdanı ile ya da sahte mirasçılık belgesi ile gerçekleştirilen taşınmaz devri hukuka aykırıdır. Dolayısıyla iptal edilebilmektedir. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendisi adına tescilini talep edebilmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu Mu?

Tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuğa başvurmak zorunlu değildir. Taraflar arasında anlaşmazlık olsa da dava açılmadan önce arabulucuya başvurma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ancak, elbette taraflar arabuluculuk sürecini tercih edebilmektedirler.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

Tapu iptal ve tescil davasında süreç davanın taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmasıyla başlamaktadır. Mahkeme, keşif yapılmasına karar verebilir ve sunulan delilleri değerlendirir, bu sürecin sonunda karar verir. Davanın kabulü halinde, tapu kaydındaki hukuka aykırılık düzeltilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili sağlanır. Ancak, belirtmek gerekir ki karar kesinleşmeden icraya konulamaz.

Dava sürecinde ihtiyati tedbir talep edilebilir. İhtiyati tedbir kararı kabul edildiğinde dava süreci boyunca taşınmazın devri mümkün olmamaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açıldığında Taşınmaz Satılabilir Mi?

Tapu iptal ve tescil açıldığında taşınmazın satılması genel itibariyle mümkündür. Ancak, davacı mahkemeye başvurarak ihtiyati tedbir talep edebilmektedir. Mahkeme tarafından ihtiyati tedbir talebi kabul edildiğinde dava süreci boyunca taşınmazın devri engellenmiş olur.

Tapu İptal ve Tescil Davası Sırasında İhtiyati Tedbir Kararı Alınabilir Mi?

Tapu iptal ve tescil davası sırasında ihtiyati tedbir kararı alınabilir. İhtiyati tedbir kararı, taşınmazın 3.kişilere satışını engellemek için tapuya şerh edilmektedir. Bu şekilde, taşınmazın devrinin önlenmesi sağlanacak ve davacının menfaati korunarak, hukuki bir güvence sağlanmış olacaktır.

Mahkeme, ihtiyati tedbir kararı için teminat yatırılmasını isteyebilmektedir. Dava konusu taşınmazın yaklaşık %15’i oranında teminat yatırılması talep edilir. Bu teminat, haksız bir şekilde ihtiyati tedbir sebebiyle karşı tarafın uğrayacağı zararın karşılanması için alınmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Tanık Beyanlarının Etkisi Var Mıdır?

Tapu iptal ve tescil davasında tanık beyanlarının önemli bir etkisi bulunmaktadır. Tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ispatlamak amacıyla tanık deliline başvurabilir. Özellikle muvazaa iddialarında tanık beyanları, tarafların satış işlemi gerçekleştirmelerindeki sebepleri ve niyetlerini ortaya koyacağı için önemli rol oynamaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Tapu iptal ve tescil davalarının süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın karmaşıklığına göre değişkenlik gösterebilmektedir. Taraflar arasında ciddi bir anlaşmazlık olduğu takdirde ya da delil toplama sürecinin uzun sürmesi halinde davanın sonuçlanması 3 ila 4 yılı bulabilmektedir.

İPEK HEPDİKER